明清时期房地买卖契约文书，一般都详细开列投入买卖对象房的质地、间数、坐落等项。笔者所见清朝初年北京外城房契，坐落项一般为“某城某坊某牌某铺，总甲某某地方”。房契官文书也强调由里甲房牙将契尾发给受业人，里甲房牙在房地交易中承担中介管理的职能。如业主漏税，查出房牙总甲同罪，即所谓“住房人户隐匿不报，查出牙甲一体坐罪”，“托请乞恩者，该坊牙甲人户同罪”。因牙甲责任重大，民间房地交易，办理立契手续，一般都请左邻右舍及总甲、房牙、代书共同作为见证人签字画押。总甲签字画押，表示确认房地交易的合法性，并承担日后发生争执时出面调停的职能，房牙承担评估房价的职能。清朝中后期，京城房契总甲房牙（尤其总甲）签字画押日益减少，这一现象从侧面反映出保甲制在北京地区由强化到衰落的过程。

一  清以前的保甲制

    保甲制是中国封建社会末期国家控制基层社会的制度。

    中国封建社会末期，专制主义中央集权发展到极至，皇帝高居于庙堂之上，通过督抚州县官员控制地方。督抚大吏品级虽高，但实权有限，“督抚品仪虽与相埒，然不过承号令，备策应而已”[1]。直至太平天国战争爆发后，督抚权势才增大。县是基层政权单位，知县为“亲民之官”，有所谓“天下之治始乎县”[2]的说法。但是，每县的官员人数有限。以明清为例，县设知县，县的佐贰官，有县丞及主簿，县大事繁之县多至数员，事简之县，不设县丞主簿。各县设教谕、训导各一人，另设典吏若干人，协助知县办事。典吏每县少者五六人，多者十七八人。每县官吏人数有限，包括知县典吏，至多二十余人，即使加上知县出资聘请的师爷幕僚，人数也是有限的，难以有效地