唐代已有里政制度，历经宋元，至明朝有了较大发展。明朝开国皇帝朱元璋建立了以里甲为基础的人丁统计和管理体制。“诏天下编赋役黄册，以一百一十户为一里，推丁粮多者十户为长，余百户为十甲，甲凡十人。岁役里长一人，甲首一人，董一里一甲之事。先后以丁粮多寡为序，凡十年一周曰排年。在城曰坊，近城曰厢，乡都曰里。里编为册，册首为一图。鳏寡孤独不任役者，附十甲后为畸零”[3]。明代实行里甲制，南北有差异。里甲制首先在赋役较重的江南地区实行，其职能偏重于赋役。江南每里设里书一人，掌册籍书算，按户登载应征赋役若干。北方，里甲承袭元朝里社制，并注重其维持治安的功能。

    明朝后期，社会治安恶化，朝廷于里甲之外，另设保甲组织，专职维持社会治安。

    北京明初称北平，附郭大兴县、宛平县。永乐迁都北京之后，设顺天府，城区仍为大兴县、宛平县，分为五城，内城中、东、西、北四城，外城称南城。城设坊，坊下分牌，牌下设铺，铺设总甲，统之以五城察院。五城察院即都察院派御使巡城，设立巡城御使衙门，称五城察院，又称五城御使衙门，简称五城。五城下设兵马司，各设司坊官，稽查五城十坊治安及总甲。万历年间顺天府宛平县知县沈榜在《宛署杂记》中称：“见行城内各坊，随居民多少，分为若干铺，每铺立铺头火夫三五人，统之以总甲；城外各村，随地方之远近，分为若干保甲，每保设牌甲若干人，就中选精壮者为乡兵，兵器毕具，而统之以捕盗官一人，保正副各一人。棋布星罗，条分缕析，比之外府州县，特加繁重。其初固为帝都所在，肩摩踵蹑，万方观化，纲纪攸存，于讥查意外，示天下肃也。”[4]北京外城设保甲，内城设坊铺，统之以总甲。总甲除维持社会治安的职能之外，在百姓社会生活的许多方面都发挥作用。按规定，民间买卖房地产必须赴官府纳税，总甲每日将相关情况汇报顺天府，顺天府据以考查县征税的情况。“该府（顺天府）制造长单，用印钤盖，两县挨年月日，收一契即填一单，如无收之日，即填无收，而又通严行五城各坊总甲，五日一报该府，各买卖业主姓名及价值若干，亦挨年月日，以便查考县单，庶几稍免干没，而征之民者，不致虚冒矣”[5]。总甲协助政府管理民间房地交易，登记契税，同时也承担日后发生争执时出面作证的职责。

    北京内城设立保甲始于天启年间。天启元年（1621年），管理“京城戎政”的余懋衡上疏朝廷，建议在北京编查保甲[6]。朝廷采纳余懋衡的建议，严立保甲之法[7]。至此，北京城区开始以保甲制度严密监视百姓。因北京是国家都城，又是北方城市，不像南方城镇那样有复杂的赋役，北京的保甲制和里甲制在实行过程中实际上相互渗透之处甚多，无法严格区分。

二  清代保甲制

    清王朝建立之后，承袭明制，并把从明中期在一些地区推行的保甲法确立为国家制度，不遗余力地加以推行。因各个地区各个时期情况各异，包括北京在内各个地区保甲组织行政职能，也因时制宜，因地制宜，有所变化。

    清代推行保甲制，大致可以分为四个阶段。

    第一阶段：顺康时期

    清王朝在顺康时期奠定了保甲制度的基本内容。

    顺治时期  顺治元年（1644年）八月，摄政王多尔衮下令将保甲制确立为清王朝统治基层社会的制度[8]，此即所谓“总甲法”。从总甲法可以看出，保甲制的基本职能是弭盗安民，参与基层司法。《大清律例》有明文规定：“民间诉讼细事，如田亩之界址沟洫，亲属之远近亲疏，许令乡保查明呈报。”[9]甲长、总甲作为政府统治基层社会的工具，承担呈报地方各类案件，调解词讼纠纷的职责。

    五年（1648年），依明代里甲旧制，定清代里甲制，规定州县户丁三年编审一次[10]。里甲制的基本职能是编审户口，因田定赋，计丁授役。

    康熙时期  康熙四十七年（1708年），康熙帝下诏修订保甲法[11]，这一诏令在组织形式、编查方法、人员配置、主要职责诸方面，奠定了清代保甲制度的基本内容。

    康熙五十二年（1713年），推行“续生人丁，永不加赋”[12]，由于役丁有了定额，编审丁口失去了实际意义。此后，与赋役制度紧密结合的里甲制逐渐衰落。

    顺康时期清王朝主要以保甲弥盗安民，治安保警。应该说，在明清鼎革的战乱之后，推行保甲制，在客观上有助于安定社会秩序，促进小农经济的恢复和社会的发展。这一时期，北京推行保甲制不同于其他地区。其原因是清王朝在北京（及其他八旗驻防地区）实行旗民分治的管理方式。内城为皇宫和八旗驻地[13]，旗人按八旗编制，归步军统领衙门管辖[14]。旗人按左右翼居住在指定区域内，不编查保甲。外城（亦称南城）分为五城十坊[15]，为民人（包括汉人及其他少数民族）居住地，归顺天府管理。外城编查保甲[16]，治安由五城察院（五城察院系承袭明制）及五营管理。五营为绿营，归步军统领衙门兼管。顺天府不能过问内城事务，步军统领衙门却可以管理外城。值得注意的是，这种旗民分治的管理方式是清朝统治者基于猜忌和歧视民人的心理而制定的，在北京这样的大都市，必然会给人们的生产、生活造成极大的不便，造成管理混乱，引发不必要的民族纠纷。康熙后期为政宽纵，对基层社会的控制较为松懈，京城民人因入城经商、做工、提供社会服务而逐渐移居内城，旗人也有迁居外城的情况，旗民结邻而居日益增多。旗民结邻而居，势必给旗民分治的管理制度造成不便，同时也造成保甲制混乱无序。

    第二阶段：雍乾时期

    雍乾时期，清王朝采取强硬措施强化保甲制并开创了在全国范围内以保甲统计户口的户籍管理制度。   

    雍正时期  雍正二年（1724年），在全国实施摊丁入地的赋役改革，依“续生人丁，永不加赋”的政策，将人丁税和田亩税合一，按田地多少征收赋役，号“摊丁入地”。摊丁入地简化了赋役征收制度，有助于保证封建国家的税收足额到位，在我国封建社会的赋税史上，是一次重大的改革。实行“摊丁入地”后，农民从严重束缚人身的丁户编审中解脱出来，有了较多的流动迁徙和从事其他职业的自由。此后，编审失去了实际意义。四年（1726年），雍正帝下令制定地方官保甲考成法及保甲执事赏罚之例。上谕称：“弥盗之法，莫良于保甲。……乃地方官惮其繁难，视为故套，奉行不实，稽查不严。……苟有实心，自有实效。”[17]同年，直隶总督李绂上“请改编审行保甲疏”，提出实行摊丁入地以后，五年编审一次已经失去存在的意义，应当停止编审[18]。这是清朝重要大臣首次提出以保甲清查户口，编造册籍。雍正帝令吏部研究李绂的建议，吏部重申保甲制度，议定民间惩劝之法。

    在一系列法令的推动下[19]，加之各级政府机构具有较高的行政效能，雍正朝保甲的编查对象不断扩大，保甲法逐渐推行于全国。这一时期，朝廷并未正式宣布停止编审，但各地行编审多为应付朝廷，敷衍塞责。

    乾隆时期  乾隆初年，有大量人口向边远地区迁徙，如湖广之人迁往四川，号称“湖广填四川”，川陕之人迁往滇黔等等，动以千万计，为前所未有。北京集聚流动人口达数十万，“辇毂之下，聚数十万游手游食之徒”，“昼则接踵靡肩，夜不知投归何所”[20]。游民辛勤劳作而收入低微，生活于社会边缘。他们为工商业的发展提供了劳力资源，促成了社会的繁荣，但也造成社会治安隐患。

    朝廷为获得户口实报，于乾隆五年（1740年）正式宣布在全国推广以保甲组织统计户口及谷数。朝廷议定：“直省各州县设立保甲门牌，土著流寓原有册籍可稽，若除去流寓，将土著造报，既可得其实报。应令督抚于每年十一月将户口数与谷数一并造报。”[21]这是清政府第一次明确规定，全国统一按保甲组织向户部上报户口。自此以后，始知户口数，人丁数包括在人口数中，不必单独编审了。

    二十二年（1757年），清政府全面整顿保甲，并于两年后议准保甲条例十五条，规定不但一般原住居民编为保甲，凡绅衿之家，流动人口（从矿厂丁户、盐厂壮丁、客商游民，直至往来过客）、云南夷人、甘肃番户、寺观僧道，俱在保甲编查之列。

    朝廷议准保甲条例十五条中，涉及京城的条例为：“顺天府五城所属村庄，暨直省各州县城市乡村，每户由地方官岁给门牌，书家长姓名生业，附注丁男名数，出注所往，入稽所来，有不遵照编挂者，治罪。十户为牌，立牌长，十牌为甲，立甲长，十甲为保，立保长。限年更代，以均劳逸。士民公举诚实识字及有身家者，报官点充，地方官不得派办别差，以专责成。凡甲内有盗窃、邪教、-、奸拐、私铸、私销、私盐、  麴、贩卖硝黄，并私立名色敛钱聚会等事，及面生可疑、行迹诡秘之徒，责令专司查报户口迁移登记，并责随时报明，於门牌内改填换给。牌甲保各长，果能稽查详慎，首报得实，酌量奖赏。倘应查不查，应报不报，按律分别治罪。”“旗民杂处村庄，一体编次，将旗分户口，并所隶领催屯目，注明牌册（所谓牌即居住某牌某铺，册即户口登记册簿）。旗民互犯，许互相举首。……”[22]至此，凡在旗民杂处村庄居住的旗人也一体编入保甲。

    三十七年（1772年），宣布“况各省民谷细数，具经该督抚于年底专责奏报，户部具实具奏，付之史馆记载。是户口之岁增繁盛，俱可按籍而稽，更无五年一次，另行查办，嗣后编审之制著永行停止”[23]。至此，编审制度正式废止，保甲制取代里甲制的职能，成为集社会治安、户籍编查、赋役征收于一身的社会基层组织。其职能范围包括：“其管内税粮完欠，田宅争辩、词讼曲直、盗贼发生、命案审理，一切皆与有责。遇有差役，所需器物责令催办，所用人夫责令摄管。”[24]陆世仪议论保甲作用时称“什伍其民，条分缕析，令皆归于约长，凡讼狱、师徒、户口、田数、徭役，一皆缘此而起。”[25]

    应该注意的是，在当时的历史条件下，地方上报的户口数是不可能准确的，但是，这是清政府首次明确规定全国统一以保甲组织作为户籍统计管理系统，保甲制的社会职能，增加了新的内容。

    第三阶段：嘉道时期

    嘉道时期，社会动荡，封建统治秩序受到冲击，保甲组织普遍废弛。

    嘉庆时期  嘉庆元年（1796年）川、楚、陕白莲教农民大起义。起义沉重地打击了清朝的统治，国家府库匮乏，社会治安恶化，清王朝由盛转衰。嘉庆帝为加强中央政府对基层社会的控制，利用清查户籍清查社会闲散人员，使百姓心怀警戒。这一时期因旗人内部阶级矛盾激化，京城旗人也与民人分别编入保甲。

    嘉庆四年（1799年），京师长辛店发生“盗案”，有“盗贼”近二十人，夜劫店铺十五家，殴伤主事十五人。嘉庆帝大为恼火，摘去直隶总督顶戴，谕令各省督抚实力整饬保甲。为加强京城治安管理力度，嘉庆六年（1801年），嘉庆帝令步军统领衙门稽查保甲[26]。这是清王朝第一件明确命令步军统领衙门稽查京城保甲的上谕，从中亦可看出清朝统治者对汉族官民的猜忌和防范。步军统领历由皇帝特简满洲权贵担任，势大权重。嘉庆帝令步军统领衙门稽查京城保甲，是为了强化社会治安，其结果却相反。此后，京城保甲由顺天府（大兴县、宛平县）、五城察院、步军统领衙门三个衙门共同管辖，顺天府、五城察院作为汉官管理的衙门，不敢与步军统领抗衡，虚与逶蛇。京城治安管理政出多门，更加混乱。

    十五年（1810年），上谕指斥胥吏利用保甲浮开户口，贪污国家赈灾物资[27]。

    十八年（1813年），北京爆发林清领导的天理教起义。不少旗人甚至宗室参与其事。这次起义虽然被清军镇压下去了，却极大的冲击了清王朝的统治，削弱其对基层社会的控制。统治者意识到旗人内部阶级矛盾激化，意欲利用保甲管束旗人。嘉庆帝谕令：“现在京城内外，交顺天府五城，分别旗民，编查保甲，即刻奉行。若稍迟延，治罪不赦。并交步军统领就所管地面，实力稽查”。“其王公满汉文武大臣官员，第宅众多，著并各自留心察查，凡给使人役内，如有来历不明，行迹可疑者，立即送官究治，毋稍疏纵”。“王贝勒等属下屯居包衣人丁，即著该地方官一体编入保甲，就近管束。其八旗宗室觉罗等，在京外附近居住者，各有房产相依，著该州县官一体编查。”[28]至此，京城除王公大臣及披甲兵丁外，八旗满洲、蒙古、汉军，各个阶层按保甲户籍，由步军统领衙门清查。民人由五城御使督率司坊官，定期清查。其中，一般居民，造循环簿，一年更换一次。客店车行，寺庙道观，设立清册，两个月更换一次。戏院酒店，优伶寓所，另立专册，一月更换一次。

    其后，嘉庆帝一再发布谕令，令各衙门认真按保甲稽查户口门牌，并于嘉庆二十一年（1816年），定里长甲长“互保甘结”之法[29]。

    嘉庆帝一再发布上谕整饬保甲表明：最高统治者对王公大臣的属下及宗室觉罗要随时稽查防范，对为其控制基层社会的里长甲长也令其“互保甘结”。社会各阶层离心离德，由此可见一斑。有关上谕亦可表明，朝廷以保甲编查户籍，以为立法详密，而贪官胥吏则利用这一制度浮开户口，贪污赈灾款物，可谓道高一尺，魔高一丈，防不胜防。

    道光时期  道光年间清王朝内忧外患，战乱频仍，尤其在鸦片战争惨败之后，清朝的-统治日益陷入危机。战争及由战争引发的动乱造成国家制度普遍废弛。朝廷的法规政令形同具文，有名无实，弊端百出，政府机构运转失灵，行政职能大大削弱。道光帝也采取一些补救措施，且不断告诫各级官员督饬所属，严查“户册门牌”，但收效甚微。用道光帝的话来说，是言之谆谆，听之藐藐。这一时期保甲制也同样弊端丛生[30]。   

    三十年（1850年），爆发太平天国起义，太平军所到之处，政府机构陷于瘫痪。道光帝将起义蔓延归结为保甲废弛所致，发布上谕，指斥各省保甲废弛，谕称：“近来各省盗贼横行，劫案累累，甚至湖南会匪滋扰，两粤贼势蔓延。推原其故，皆由保甲之法不行，以致莠民无所忌惮。本年春间，曾经降旨通谕各直省督抚，严饬该管州县力复旧章，实力办理。迄今已逾半年，并未将现办情形，具实复奏。是直以通谕为虚文，视保甲为故事。无怪各省抢劫之案，层见累出，毫无敬畏也”[31]。上谕将太平天国起义蔓延归结为“皆由保甲之法不行，以致莠民无所忌惮”，固然牵强，但由此可以推断，道光时期保甲组织在全国大部分地区已经名存实亡了。

    第四阶段：咸同光宣时期

    咸同以后，清王朝内忧外患，统治危机加剧，朝廷不得不依靠地方地主武装——团练维持其对地方的统治。在部分地区，保甲逐渐被包容于团练组织系统之内，改称团防保甲或团保。团防保甲为行政、军事合一的基层机构。

    咸丰三年（1853年），因太平天国起义波及京师，设立京城训防处，专办京城巡防，同时奏定《外城稽查章程》，十户立一“总牌”，维持治安[32]。

    同治元年（1862年），因各地办团练维护地方封建秩序效果较好，朝廷决定采取变通措施，在京城办“团防保甲”。五城御使议定“筹议团防保甲章程”。内外城分别由步军统领衙门及五城察院督促司坊官办理团防[33]。

    办理团防之后，京城社会治安并未好转。同治三年（1864年），勒令居住外城未编入保甲的宗室觉罗“即时迁回内城”，以加强管束。

    光绪十年（1884年），因京师及附近地方抢劫之案叠出，谕令步军统领衙门、顺天府、五城御使督饬所属，严查保甲[34]。

    二十七年（1901年），八国联军攻占北京，京城建立善后协巡总局，维持治安。

    二十八年（1902年），直隶总督袁世凯上奏朝廷，批评保甲制“防患不足，骚扰有余”，提出以新型巡警制代替保甲制[35]。同一年，京城撤销协巡局，于内城设工巡总局，自此，步军统领衙门之实权几乎全部归于工巡局[36]，京城旗民分治的管理体制渐成瓦解之势。工巡局将内城划分为东、中、西三城。大清门、东华门、西华门之内为宫城，即紫禁城。宫城之外，东安门、西安门、地安门之内为皇城，又称中城。中城以东划为东城，中城以西划为西城，中城南北地方分属东西二城。据光绪末年日本人所修北京史志称，此时外城街道已不用坊名，“五城的市街本来各有坊名，但现已不用，而用大街、胡同之名”。原本旗人居住的内城与清初相比，变化很大，“最初的制度是，各旗之人必须按其所属不同的旗而居住……。但自清入关以来，已有二百六十载，旗的人口繁衍及人世之荣枯盛衰，给墨守此制带来诸多不便，今天八旗分布制度依然如故，但旗人的住址已经十分杂乱”。禁止旗民交产的-也成为一纸空文。“按照旧制，不允许汉人购买旗人房产，但此时-已成为一纸空文。而且由于外国人亦可自由购买房屋土地，因此与旗人有关之物转入汉人及外国人手中的也已不少”[37]。

    三十一年（1905年），清王朝宣布变法图存，颁布“新政”，改革机构，改定职官，设巡警部，撤销京师五城巡察御使，废除五城察院及兵马司，取消司、坊官。翌年，巡警部改民政部，北京内外城设置区，内城分二十六区，外城分二十区，设区长、副区长等职，同时设立内外城工巡总局，管理治安。至此，京城建立起近代警察制度。

三  从北京城区房契看京城保甲制

    清朝初年，京城外城房契对象房说明坐落项一般开列某城某坊某牌某铺，总甲某某地方。办理立契手续，总甲必须与左邻右舍及房牙、代书共同作为见证人签字画押。清朝末年，对象房坐落项大多数改为街道胡同，这一变化反映的是京城推行保甲制的情况。下面将房契坐落项中开列坊铺组织、总甲某某及总甲签字画押的状况按时间顺序条分缕析，分析排比，从中可以看出清代京城贯彻保甲制由整肃到废弛的变化过程。

    顺康时期 

    顺治时期  笔者共见到顺治朝房契共18件。这18件房契立契人、受契人均为汉人，房屋坐落南城。其坐落项有如下三种情况：

    明确标明坐落某城某坊某牌某铺，总甲某某地方。这样的房契共17件，约占顺治朝房契的94%。如顺治二年（1645年）孙华茂卖房官契[38]。  

    其余16件房契坐落项均如此。

    2．坐落项胡同街道与坊铺组织并列。这样的房契仅1件，约占顺治朝房契的6%。这件房契为顺治五年（1648年）郭夔龙卖房官契[39]。

    3．列明总甲姓名。笔者所见18件顺治朝房契，均列明总甲姓名，如“总甲杨忠地方”、“总甲高保地方”、“总甲燕进忠地方”等等，只有两件不够规范，一件为上述郭夔龙卖房契，房屋坐落项中只有“总甲地方”，未具体列明姓名。另一件为王鼎同弟王言卖房官契[40]。

    这一房契坐落项中未列总甲姓名，契后有总甲签字。

    顺治朝京城房契几乎全部标明总甲姓名，这在有清一代是绝无仅有的。

    笔者以为，上述顺治朝北京城区房契可以反映如下问题：首先，按有关规定，民间房地交易，保甲负责监督司法诉讼，里甲负责监督缴纳契税，房牙负责评估价格，里甲房牙各司其职。如官文书即有“责成坊长、里长、纪牙行”或“严令各属责成里甲牙行”。但是，在京城地方当局管理民间房地交易的实际过程中，里甲房牙的职能不像典章制度那样明确单一。从《宛署杂记》看，自明万历年间已由总甲协助官府监督契税征收。由此可以推断，明代京城里甲制、保甲制已相互渗透，其职能亦无法严格区分。清朝初年，京城管理房地交易承袭了总甲监督契税征收的作法，且由总甲房牙将契尾发给受业人[41]。但立契交割，只有立契人、中见、左邻、右邻、总甲、房牙等签字画押，未见提及里长。可见，总甲承担了里长的职能，官文书提及里长，仅属虚应故事，并无实际意义。此后，从康熙朝直至清朝灭亡，官文书屡经变动，再未提及里甲。其次，顺治时期房契全部标明总甲，买卖对象房的坐落项亦能相对规范地标明坊厢组织，表明这一时期北京城区推行贯彻总甲法是较为成功的。

    康熙时期  康熙时期，北京地区的房契坐落项标明坊铺组织相对较多。

    笔者所见康熙时期北京城区房契71件。这些房契对象房坐落项明确标明内城3件，未标明坐落项3件，外城65件。内城为旗人居住地，旗人未编保甲，房契坐落项未按坊铺组织标识，标以街道胡同。在外城房契中，对象房坐落项有如下两种情况：

    1．  标明坊铺组织的61件，约占94%，街道胡同与坊铺组织并存的3件，约占5%，以街道胡同取代坊铺组织的1件，约占1%。其中，以街道胡同与坊铺组织并存的房契分别订立于康熙十年（1671年）、康熙二十年（1681年）、康熙五十一年（1712年）。以街道胡同取代坊铺组织的房契订立于康熙二十七年（1688年）。

    2．  外城房契开列总甲某某地方或由总甲签字画押者57件，所占比率约为89%。这57件房契中有3件文约未写总甲某某地方，契后有总甲签字画押。这3件房契为：康熙十九年（1680年）王三锡同男王文翰等卖房契；康熙二十六年（1687年）孀妇罗氏同男李之荣卖房契和康熙五十年（1711年）盛澍补税房契。如孀妇罗氏卖房契契稿[42]，契后有总甲签字画押表明房屋办理产权转移手续经过总甲认可，与房契文约中有总甲某某地方差别不大。

    以上房契可以反映如下问题：首先，康熙时期北京地区房地产买卖89%有总甲的参与认可，总甲发挥了应有的作用，可见，这一时期京城推行总甲法还是比较成功的。其次，随着经济逐渐复苏，加之康熙帝晚年执政宽松，社会经济出现多元化的倾向，封建国家对基层社会的控制也出现松动迹象。康熙后期，京城民人因入城经商、做工、提供社会服务而逐渐移居内城，旗人也有移居外城的情况。旗民结邻而居日益增多，势必给旗民分治的行政管理造成不便甚至冲击。康熙朝总甲在房契中出现的比例从顺治时期的100%降至89%，即表明这一趋势。

    雍乾时期

    雍正时期  从笔者所接触的房契看，北京地区雍正时期推行总甲法较为彻底。

    笔者见到雍正朝京城房契23件，内城房契2件，外城房契21件。在外城房契中，有如下两个特点值得注意：

    1．  标明坊铺组织20件，在外城房契中所占比率约为95%。这一比率略高于顺治康熙时期（顺康时期外城房契标明坊铺组织所占比率均为94%），与乾隆朝（所占比率为25%）相比，则高出许多。

    雍正朝未标明坊铺组织的房契仅一件，在外城房契中约占5%。这件房契为正红旗蒙古海潘儿卖房白契[43]。海潘儿卖房契对象房坐落项仅标明平则门外月墙对过，既未标明坊铺组织，也未标明保甲。因当时旗人未编入保甲（移居外城的旗人乾隆年间才编入保甲）[44]，海潘儿卖房契未标明坊铺组织属正常现象。

    另有2件房契不够规范，这2件房契为：

    雍正五年舒泰和典当房屋白契[45]，受契人袁某，瓦房8间，价银250两，契内标明坐落南城。

    雍正十三年卢继庵典当房屋官契[46]，受契人卞某，房2所，11间，价银155两，契内仅标明坐落宣南坊。

    这两件房契坐落项或标明某城，或标明某坊，不够规范，但应属标明坊铺组织范围。

    2．  房契中有总甲或契后有总甲签字划押共19件，所占比率约为89%。这一比率与康熙时期的89%持平，高于乾隆时期的46%。   

    乾隆时期  乾隆朝房契共计257件，其中，内城房契75件，外城房契169件，另有13件房契未标明坐落处。在涉及外城的房契中，有如下两种情况值得注意：   

     1．  标明坊铺组织的43件，所占比例约为25%（雍正朝为95%）；街道胡同与坊铺组织并存的72件，约占43%（雍正朝为0）；直接以街道胡同取而代之，即仅标明街道胡同的54件，约占32%（雍正朝约为5%）。此消彼长，趋势相当明显。

    2．   契文中出现总甲某某地方也越来越少。顺治朝18件房契文约坐落项全部标明总甲某某地方，所占比率为100%；康熙朝房契文约坐落项标明总甲某某地方或契后有总甲签字57件，约占89%；雍正朝19件，约占89%；乾隆朝78件，仅占46%。

    笔者以为，上述情况主要是由以下原因造成的：首先，京城民间房地管理制度出现变化。清朝初年，房地交易是由房牙总甲将契尾发给受业人，并监督受业人依法纳税。康熙朝契尾改由大兴县或宛平县发放，房价仍由房牙评估。管理制度变化必然导致总甲在房地交易中作用减少。其次，保甲的职能发生转变。乾隆时期清王朝开创了由保甲统计户口、谷数的制度，京城保甲组织偏重于管理户籍，其在百姓经济生活中的作用必然相对减少。再其次，这一时期，旗民相邻而居日益增多。旗民相邻而居，在日常生活中相互影响，习俗称谓日益接近，如内城地名称街道胡同，简单方便，逐渐成为时尚，遍行于北京内外城。

     嘉道时期

     嘉庆时期  从现存房契看，嘉庆时期京城保甲制所发挥的作用与清朝前期相比已相去甚远，比咸同以后则又强出许多。

    笔者所见嘉庆朝北京城区房契166件。其中，内城房契67件，未标明坐落项房契3件，外城房契96件。在外城房契中，坐落项标明坊铺组织的3件，所占比率约为3%，坊铺组织与街道胡同并列的54件，所占比率约为56%，仅标明街道胡同的39件，所占比率约为41%。房契文约坐落项标明总甲某某或契后有总甲签字画押19件，所占比率约为20%。与乾隆朝相比，房契坐落项标明坊铺组织从25%降至3%，文中有总甲的比率从46%降至20%，下降幅度较大。标明街道胡同从32%升至41%，坊铺组织与街道胡同并列从43%升至55%，这一消长变化的趋势，十分明显。

    道光时期  道光朝北京房契232件。其中，内城房契117件，未标明坐落项房契12件，外城房契103件。外城房契中，标明坊铺组织的为0，坊铺组织与街道胡同并列的62件，所占比率约为60%，标明街道胡同的41件，约占40%。房契中有总甲某某或契后有总甲签字画押10件，所占比率约为10%。与嘉庆朝相比，标明坊铺组织从3%降至0，文中有总甲的从20%降至10%。

    笔者以为，上述嘉道时期北京地区的房契反映如下问题：首先，京城房契标明坊铺组织及总甲签字画押较乾隆时期大幅度减少，分别由3%降至0及20%降至10%。其次，嘉道时期京城房契中内城房契所占比例较康乾时期增加，尤其道光时期，内城房契首次超过外城。北京内城房屋买卖增多原因较为复杂，如与八旗制度衰落、内城商业区扩大，店铺增多等等有关。但是，勿庸置疑的是在商品经济的刺激下，京城居民（包括旗人和民人）越来越多的摆脱了朝廷各种条例的束缚和桎梏，更多地将房产投入到流通领域之中。

    咸同光宣时期

    咸同光宣时期京城房契大致情况如下：

    咸丰朝京城房契82件。其中，内城房契42件，坐落项空缺房契4件，可明确认定为外城房契36件。外城房契坐落项中，坊铺组织与街道胡同并存19件，约占53%，仅标明街道胡同17件，约占47%。

    同治朝京城房契140件。其中，内城房契69件，坐落项空缺房契11件，可明确认定为外城房契60件。外城房契坐落项中，坊铺组织与街道胡同并存22件，约占37%，仅标明街道胡同38件，约占63%。

    光绪朝房契392件。其中，内城房契188件，标识不清或坐落项空缺29件，外城房契175件。外城房契坐落项中，标明坊铺组织1件，不到1%，坊铺组织与街道胡同并存55件，约占31%，而标明街道胡同119件，约占68%。

    宣统朝房契55件。其中，内城房契35件，坐落项空缺房契1件，外城房契19件。外城房契坐落项中，标明坊铺组织与街道胡同并存2件，约占11%，标明街道胡同17件，约占89%。

     咸同光宣时期京城房契涉及保甲制的内容主要有如下变化：首先，房契文约不再提及总甲，契后也不再有总甲签字画押。其次，房契坐落项很少单独出现坊铺组织。再次，坐落项坊铺组织与街道胡同并存呈递减趋势，由咸丰年间的53%分别降至37%，31%，11%。标明街道胡同呈递增之势，由47%陆续升至63%，68%，89%。这些变化表明保甲制在这一时期的房契中仅仅剩下淡淡的痕迹。  

四  小结

    清代，保甲制经历了由强化到衰替的过程。

    清代是我国推行保甲制用力最多，规制最详备，施行范围最广泛的王朝，清王朝推行保甲制可以说是不遗余力。保甲制以治安保警为主，同时兼理地方某些社会性公务。因清代各个时期情况不同，保甲组织行政职能的侧重点也因时制宜，有所差别。

    笔者以为，京城房契总甲签字画押及按坊铺组织标明对象房坐落项比例变化是由以下两个原因造成的：

    首先，从社会大环境看，明清鼎革战乱之后，推行保甲制有利于将百姓附着于土地之上，客观上有助于安定社会秩序，促进小农经济的恢复和社会的发展。但是，嘉道以后，随着社会经济的发展和工商业的繁荣，人口的迁徙和流动日益成为不可阻挡的趋势。保甲制编查保甲，管束百姓，必然成为阻碍社会发展的桎梏。总甲在京城民间房地交易中淡出，即可从侧面反映清王朝对基层社会失去控制，人们在经济生活中享有更大的自由的发展趋势。

    其次，从保甲制自身的职能看，是总甲协助官府管理房地交易的职能发生变化所致。清朝初年，总甲承担协助官府监督管理房地交易的职能。其职能包括监督缴纳契税，与房牙共同发放契尾。百姓立契交割，总甲的作用是必不可少的。康熙时期，政府改变了管理规则，改由县吏发放契尾。乾隆时期，清朝统治者利用保甲组织统计户口及谷数，保甲的职能发生了转化，其在百姓房地交易中的作用日渐衰减。

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[1] 《清史稿》卷114，《职官志一》。

[2] 《清经世文编》卷23，张望《乡治》。

[3] 《明史》卷77，《食货志一》；《明会要》卷53，《食货一》。

[4] 《宛署杂记》卷5。

[5] 《宛署杂记》卷12。

[6] 即由都察院行文五城御使，督兵马司坊官，于京城内，挨街挨巷挨门，不分戚畹、勋爵、京官、内外乡绅、举监生员、土著流寓，以二十家为甲，十甲为保，编成保甲籍。《明经世文编》卷472，《余太宰疏稿》。

[7] “京师根本重地，五方杂处，奸宄易生。况辽左多事，万宜立保甲之法严加整饬”，“间有形影面生可疑等人，即时研询根由，直穷下落，务期稽察严明，地方清肃，庶斯畿甸之内得保无虞。”其具体做法为“逐户编集，十家一甲，十甲一保，互相稽查，凡一家之中名姓何人、原籍何处、作何生理、有无父子兄弟、曾否寄寓亲朋，并载明白，具造花名清册呈报”《明熹宗实录》天启元年四月。

[8] “各府州县卫所乡村，十家置一甲长，百家置一总甲，凡盗贼、逃人、奸宄窃发事故，邻佑即报知甲长，甲长报知总甲，总甲报知府州县卫核实，申解兵部。若一家隐匿，其邻佑九家、甲长、总甲不行首告，俱治以重罪不贷。”《清世祖实录》顺治元年八月。

[9] 乾隆《大清律例》卷30，《诉讼》。

[10] 其具体作法是：“凡造册人户，各登其丁口之数而上之甲长，甲长上之坊、厢、里长，坊厢里各长上之州县，州县合而上之府，府别造一总册上之布政司，……总其丁之数而登黄册。”《清朝文献通考》卷19，《户口》。

[11] 诏令称：“弥盗良法，无如保甲，宜仿古法而用以变通。一州一县城关若干户，四乡村落若干户，户给印信纸牌一张，书写姓名、丁男口数于上，出则注明所往，入则稽其所来。面生可疑之人，非盘诘的确，不许容留。十户立一牌头，十牌立一甲头，十甲立一保长。若村庄人少不及数，即就其少数编之。无事递相稽查，有事互相救应。保长、牌头不得借端鱼肉众户。客店立簿稽查，寺庙亦给纸牌，月底令保长出具无事甘结，报官备查，违者罪之。”《清朝文献通考》卷22，《职役二》。

[12] 《清朝文献通考》卷21，《职役一》。

[13] 八旗按方位屯驻。

[14] 清制，步军统领衙门管理驻京八旗，京师防戌。步军统领又称九门提督，全衔为提督九门步军巡捕五营统领。

[15] 中城为中西坊、中东坊；东城为朝阳坊、崇南坊；西城为关外坊、宣南坊；南城为东南坊、正东坊；北城为灵中坊、日南坊。

[16] 袁良义《清一条鞭法》（北京大学出版社）1995年版第332页，称清康熙年间京城里坊组织已破坏并撤销总甲，这一说法似不确切。

[17] 《清世宗实录》雍正四年四月。

[18] “臣思编审之法，五年一举，虽意在清查户口，尚未能稽查游民，不如保甲之法，更为详密，既可稽查游民，且不必另查户口。自后请严饬奉行州县，于编排保甲时，逐户清查实在人丁，自十五岁以上，毋许一名遗漏。岁底造册，送布政司，汇齐另造总册具提。进呈御览。册内只开里户人丁实数，免列花户，则簿籍不烦，而丁数大备。其向来编审之例，在直隶永行停止”。《经世文编》卷30，《户政》。

[19] 据《大清会典事例》卷158，《户部·户口·保甲》载：雍正四年，定西南“熟苗熟僮”及广东寮民保甲例。五年（1727年），定外省入川民人编查例。七年（1729年），定粤东  户及近畿屯居旗人编查例。  九年（1731年），定苏州踹匠和甘肃回民约束法。  十一年（1733年），命将流寓台湾人口“附于甲牌之末”等等。

[20] 《皇清奏议》卷24，周柞显《驱游惰以归本业疏》。

[21] 《清文献通考》卷19，《户口》。

[22] 《大清会典事例》卷158，《户部·户口·保甲》。

[23] 《大清会典事例》卷133，《户部·户口·编审》。

[24] 《清朝文献通考》卷21，《职役一》。

[25] 陆世仪《论治邑》，载《保甲书》卷3。

[26] “从前因京师庙宇，租给客民居住，往往容留匪人，潜滋事端，曾经降旨，止许候补候选及引见官员缙绅人等，查明来历，暂为居住。其无籍之徒，毋得概行停留。并令步军统领及各衙门，随时稽查，年终汇报。嗣后务遵节次谕旨，实力稽查。” 《大清会典事例》卷158，《户部·户口·保甲》。

[27] “向例州县村庄，设立门牌保甲，俾其互相认识稽查，原所以稽奸宄而弭盗贼。而每岁编户审丁，汇册报部，间遇水旱偏灾，发帑赈恤，自不至于浮冒，立法最为详密。乃奉行既久，竟同具文，不但容留匪犯，无人举发，致令日久潜匿，恣为不法，而偶遇偏灾散赈，则奸吏蠹胥，浮开户口，较岁丁报册往往增多，任意弊混，殊属不成事体。” 《大清会典事例》卷158，《户部·户口·保甲》。

[28]《大清会典事例》卷158，《户部·户口·保甲》。

[29] 《大清会典事例》卷158，《户部·户口·保甲》。

[30] 道光元年（1821年），道光帝指斥京城保甲废弛，谕称：“日久视为具文，渐就废弛，行之有名无实。著申谕步军统领衙门、顺天府五城各督饬所属，于铺家业户门牌户册，随时严密稽查”。三年（1823年），谕令地方官认真稽查保甲，称：“编查保甲，本以杜贼匪之窝顿，所有户册门牌，每年春秋更换”，“慎毋视若具文，有名无实也”。至此，百姓户口册籍由每年更换一次改为每年更换两次。九年（1829年），谕令京城五城御使严饬司坊官，认真稽核门牌户册。《大清会典事例》卷1033，《都察院·五城》。十六年（1836年），谕令严查京城保甲，内务府、上驷院、庆丰司当差人役，由该管衙门认真稽核，其余旗民，旗民杂处村庄，由“各门章京、三旗苑丞、苑副，无论旗民，逐一严行访查，比户晓谕，毋许容隐，分别功过以示劝惩。并派内务府司官，不拘时日，前往各庄抽查，并取具查员，切实甘结”。民人居住地，“著顺天府督饬大宛二县，各按地界，查明造册，按户悬挂门牌，一体编查保甲，拣充里长保长，随时豫行进苑复核，并将户口清册，另造一分，谘行该衙门，以备互相稽查” 《大清会典事例》卷158，《户部·户口·保甲》。旗人、民人，由各该管衙门随时稽查。二十一年（1841年），谕令将居住外城宗室觉罗与民人一体编入保甲册籍。二十七年（1847年），京城稽查保甲，擒获吸食鸦片逃逸犯，谕令巡城科道严查保甲，“遇有行迹可疑，及门牌人数不符之处，立即严拿究办。”二十八年（1848年），谕令京城各省会馆照客店庙宇之例，将居住人员编入保甲册籍，每月检查一次。《大清会典事例》卷1033，《都察院·五城》。

[31] 《大清会典事例》卷158，《户部·保甲》。

[32] 《大清会典事例》卷1033，《都查院·五城》。

[33] 《大清会典事例》卷158，《户部·户口·保甲》。

[34] 《大清会典事例》卷1033，《都察院·五城》。

[35] 《东方杂志》卷1，第七号，第86页。

[36] 张宗平、吕永和译《清末北京志资料》，北京燕山出版社1994年版，第231页。

[37] 《清末北京志资料》第16--17页。

1．   [38] 孙华茂房契其具体内容为：

    顺天府大兴县今据刘名   用价伍拾伍两  税银八钱贰分伍厘

    立卖房契人孙华茂，因为无钱使用，将自置瓦房一所，门面叁间，共计大小

    玖间，门窗户壁上下土木相连，坐落南城四牌二铺崇南坊，总甲杨忠地方。

    今凭官房牙袁礼说合，情愿出卖与

    刘名下住坐为业。三言议定，时值价银伍拾伍两整，其银当日亲手收足，外 

    无欠少，如有亲族人等争竞等情，有卖主一面承管。自卖之后，两家情愿，

    各不许反悔，如有先悔之人，甘罚白米十石入官公用。恐后无凭，立卖契存 

    照。

    顺治贰年捌月十三日        立契人  孙华茂（押）

                              中见人

                                左邻  张志道（押）

                                右邻

                                总甲  杨成（押）

                                代书

    顺天府为随时酌□□□税事。奉

    户部札付内阁：士民置买房屋土地，例应税契。今应……札到底，奉此相      

    应□印契纸，定上中下号簿，钤用府印，给发各州县，责成坊长、里长、纪

    牙行：凡遇无买房□山□事，等项，无论卿绅士庶，该坊里老一人，将所领

    契纸转给受业人户，使出业人将价值数目眼同填注，随同受业人赴县照例纳税，即将价内□□填写原颁府印号簿内，仍用县印钤盖，以便缴查。

        —颁行契纸后，有用白契交纳，不用府颁契纸者，不论被人告发，及推 

          编审时验出，即以隐匿科罪，照例追价一半入官，坊长中见等役一并 

          连坐。

        —收用县印钤，而非至府号印者，官吏以侵欺论罪。

        —吏书勒  不即印发，不即收录者，依律重治……。

        —税银每两三分之外，如有加□□者，官吏以赃论。

        —契纸以清水□□，以便长久，限纳纸价一分□□多索者……。

        —已经纳过税银……。（藏于中国社会科学院近代史所图书馆）

（本文引用房契及官文书，凡原件残缺，无法辨认为几字之处，用……。凡能辨认为几字之处，按字数用□□□。凡补字，加［］。凡疑为此字，外加〈〉。凡立契人及牙甲等画押，以（押）代替。凡牙甲等盖印，以（印）代替。全文统此，不另出注。）

[39]郭夔龙卖房官契，其具体内容为：

    顺天府大兴县今据曹名   用价壹百伍拾两  税银三两……

    立卖房人郭夔龙同家人刘守德，因乏用凭中人陈夔龙等说合，自置房一所， 

    门面伍间，坐落崇文门外茶食胡同路系南城东南坊四铺，总甲地方，情愿卖 

    与

    曹名下居住为业。言定时值价银壹百伍拾两。其银当日收足，外无欠少。两

    家情愿，各不许反悔，如有先悔之人，甘罚白米五十石入官公用。如有亲族

    人等争竞者，卖主一面承管。恐后无凭，立此卖契存照。

    顺治五年十一月十八日      立卖契人  郭夔龙  王肇极

                                  中人  施尚廉 

                                        陈夔龙（示文字迹模糊，从略）

（藏于中国社会科学院近代史所图书馆）

[40]王鼎同弟王言卖房官契具体内容为：

    顺天府大兴县今据       用价叁佰肆拾两  税银拾两贰钱

    立卖房契人王鼎同弟王言，因乏用将自置瓦房一所，门面贰间，共计房捌间，

    门窗户壁上下土木相连，坐落北城灵中坊四铺地方。今凭中说合，情愿出卖

    与何进贤名下住坐，永远为业。三面议同。时值房价银叁百肆拾两整。其银

    当日亲手收足，外无欠少，自卖之后，倘有亲族及满洲人等争竞，有卖主一

    面承管。两家 情愿，各无反悔，先悔者甘罚契内银一半入官公用。恐后无

    凭，立卖契存照。

    顺治拾陆年玖月        立卖房契人  王  鼎（押）

                                      同弟王  言（押）

                           中保人  孙应奎（押）

                                   张明亮（押）

                                   满祁隆（押）

                            左邻  □□□ （押）

                            右邻  蒋世英（押）

                            房牙  徐  义（印）

                            总甲  燕进忠（押）

                            代书  陈  谟（押）

      顺天府大兴县

      顺天府大兴县为察取钱粮项款，以便酌定经制事。蒙

      本府信票：据经历司案呈，蒙

巡察院黄  宪牌：奉  督察院勘札，准    户部咨行前事，缘由转行所属，

      一体遵奉施行。等因。在案。但格式模糊，相应更换，诚恐法久废弛，合 

      抄清律一款附后，以示置产人户各遵律例，毋得自取罪戾，追悔无及。须

      至收纸者。

      —奉                    —律例

    旨：税例每两以三分为准。    凡典买田宅不税契者笞五十，仍追契内田宅 

                                价钱半入官。律例开载。法在必行。

      —示房牙知悉，如不勒催投税，定行重责枷示。（藏于中国社会科学院近代史所图书馆）

[41] 参见拙著《清代北京城区房契研究》，第二部分“房契官文书”，一“顺治朝官文书特点”。中国社会科学出版社（即将出版）。

[42]孀妇罗氏卖房契契稿具体内容为：

    立卖房契人孀妇罗氏同男李之荣，因乏用将故夫遗下瓦房一所，门面三间， 

    三接檐，贰层叁间，共计房玖间。门窗户壁，上下土木相连，坐落南城东南

    正东坊地方。今凭中说合，情愿出卖

    与王  名下住座为业。当面言定，时值价银伍百肆拾两整。其银当日收足，

    外无欠少，自卖之后，倘有满汉亲族人等争竞，有卖主一面承管。两家情愿，

    各无反悔，如先悔者甘罚契内银一半入  官公用。恐后无凭，立此卖房契，

    永远存照。

        原买红地契一张，付买主王名下收存。

    康熙贰拾陆年伍月  日        立卖房契人  孀妇罗氏（押）

同男  李之荣（押）

                                  中保人  李文学（押）

                                          刘  芳（押）

                                          孙之宝（押）

                                          张兴祚（押）

                                    左    巷口

                                    右邻  莫

                                    后    刘

                                    前门

                                        房牙  刘国珍（押）

后门

总甲  王  奇（押）

                                          孟  德（押）

                                    代书  王太和（押）（藏于中国社会科学院近代史所图书馆）

[43]正红旗蒙古海潘儿卖房白契文约为：

      立卖契人系整（正）红旗蒙古阿拉那佐领下马甲海潘儿因手乏，将自置……   

      房一处，共计房拾贰间，后院一块。坐落在平则门月墙对过路北，今凭中   

      保人说合，将此房凭白契卖与宛平民

    张名下为业。当日卖价市平纹银肆百贰拾两整。其银笔下交足，外无欠少， 

      如有重复典卖，俱有骁骑校并领催同保。恐后无凭，立卖字存照。

          外有满汉白契二张跟随。

                                骁骑校    克明阿（押）

                                领催      泰  宁（押）

      雍正肆年十二月初三日      立卖契人  海潘儿（押）（藏于中国社会科学院近代史所图书馆）

[44] 参见拙著《清代北京城区房契研究》第四部分《旗人房契》。

[45] 中国第一历史档案馆《清代档案》卷10。

[46] 中国第一历史档案馆《清代档案》卷10。