西汉后期以来，有权有势的大地主都占有大量的田地和佃农，世代称霸一方。至东汉时，这一情况更有发展，宗室贵族也竞占田地，广蓄奴婢。如刘秀的儿子济南王刘康就有田八百顷，奴婢一千四百人。有些大商人地主，“连栋数百，膏田满野，奴婢千群，徒附万计。”这样拥有大范围田地的地主可称为庄园地主。庄园就是田庄。不过对地主庄园而言，属于田庄范围的田地不仅为地主所有，而且其中的山林川泽也为地主所霸占。如东汉后期的中常恃苏康和管霸，就“遂固天下良田美业、山林湖泽，民庶穷困，州郡累气。”在地主庄园内，绝大多数农民是地主的佃客，实际是农奴。山林川泽的私有化和农民的农奴化，是以土地私有制为基础的封建生产关系进一步发展的标志。

　　在地主庄园中，以满足地主的生活需要为主，组织生产。佃农们在地主或其代理人的指挥下，按照时令，从事于农业或副业生产。如种植各种粮食作物、蔬菜、爪果和各种经济作物以及药材等等。副业有造酒，酿醋，制酱，作饴糖，养蚕，缫丝，织缣帛和麻布，染色，制衣服和鞋袜等。农具和手工工具也由本庄园制作。庄园对地主经济来说，是一个自给自足的单位。

　　地主对农民的超经济的剥削是严重的。青壮年农民都要为地主充当部曲或家兵。每年二、三月青黄不接，或八、九月寒冻将临之时，地主们就驱使部曲、家兵在庄园里进行战射训练，以防御贫苦农民对地主庄园的攻袭。地主庄园内都修有坞堡，是地主们藏身之处。坞堡四周有高墙、深沟围绕，还筑有三层、四层、五层、六层警楼，上有部曲、家兵守卫着。