城市向商业城市转变，现在可看到的是，关内的工业已经完成了向关外转移，像车公庙、八卦岭等片区都逐渐转成了商业运营模式，随着城市化进程加快，关外工业必将向深圳周边的城市转移，以蓝领阶层为主的现状，也将慢慢转变成以白领阶层为主，可以预见的是，深港合作更深化，白领数量将增多，而这群人正是最主要的购买力。 　　记：一般在关外买房最终还是会换房到关内吧，毕竟都想就近上班。 　　江：对于首次置业者来说，买第一套房不仅仅是自住，也可是一种投资行为。目前关外房价便宜很多，先在关外“上车”嘛，随着未来收入增加再换到关内。首次置业肯定要考虑到未来换房时房产价值的提升，而关外随着交通、规划的发展，三五年后的价值预计会有较大提升，赚了钱后将来在关内换房也就更有资本了。 3关键词 　　谨慎投资 　　核心观点 　　相比2007年，现在的投资客要理性谨慎许多，目标主要集中在交通、配套较完善区域，像宝安中心区、地铁沿线物业均是投资客比较青睐之地。 　　记：现在已有不少投资客关注关外市场，还有“温州炒房团”进入，各位专家怎么看？ 　　张：据我了解5月份投资客确实有增加，不过我认为，这也不是什么坏事，投资客其实都是要找获利空间的，要是被很多投资客都盯上的楼盘，其实就说明这个盘的价格定低了。 　　记：不怕投资客过多会让楼市产生泡沫？ 　　江：我认为现在的投资客已跟2007年完全不一样了。那时我们看到，刚成交的100个盘源，基本在一两个月后有80个重复拿出来卖，只不过价格会涨一二成，就是所谓的“干炒”。而现在的投资客很谨慎，更多是做中长线的，从现在很多开始装修就可看出。即使有短炒的想法，也都是资金比较雄厚的投资客，是做好了不能卖出去的充分准备的。 　　林：像宝安中心区，目前的普遍价位都在1.2万-1.3万元/平方米，这个价格已经跟南山区相接近。我认为，房价合不合理，应该是由人均收入水平来决定的。像普通的白领家庭月收入大多在7000-8000元，拿一半来供楼的话就是3500元/月，按此计算关外确实是8000元/平方米就是有支撑力的。但目前关外的成交均价已高达1万元/平方米，相比2007年最高峰水平的1 .1万-1 .15万元/平方米还有10%-15%的差距。从成交统计来看，6月关外二手房的投资比例已达三成，他们有种“炒落后”的做法，也就是关内价格已涨上来了，关外一些偏远地区价格还没有涨起来，就赶紧购入等待升值。不过目前报价较高已经出现了有价无市的情况，无论是购房自住或投资都比较谨慎。 　　记：关外租金较低，空置率也高，现在投资风险会不会比较大？ 　　林：目前客户出手投资主要是对预期的通货膨胀比较担心，想购买实物资产进行保值增值，部分投资客更想在短期内获利10%.他们都在寻找首付较低的物业投资，想给几万元就入市，但他们完全没有考虑到入市后自己其实是买回来一个“负债”，而关外目前租金仍在下跌，租赁也不稳定，所以一旦银行收紧信贷、市场逆转出手不了就要靠自有资金支持。所以并不建议短炒，但长期投资地铁沿线、配套较好的物业仍可考虑，毕竟有规划利好关外楼盘的确有一定的升值空间。