工业园区地产投资升温
　　　　和郑州一样，在全国其他城市，工业地产的发展早已到了如火如荼的地步。像著名的复地、绿地等以前与产业园区毫不相关的企业也进入了工业园区市场。
　　　　为什么工业园区备受投资客的青睐呢，这其中又有哪些特殊的原因吗？
　　　　一位业内人士分析，一家公司要在异地建设生产基地，一般要考虑一个比较重要的因素——土地成本。根据中国城市地价动态监测系统2004年各季度的调查结果分析，2004年，中国工业用地价格平均为每平方米480元，约为每亩32万元。惯常的运作是：根据投资者投资规模、年产值、带动效应的不同，量身定做土地优惠政策，投资规模、年产值、带动效应越大的投资者，可获得越多的土地优惠。
　　　　大部分产业园区的拿地，都是通过政府征地、拆迁等完成的。这些地，最初的征用价格都是低得惊人，而这些土地一旦成为工业园区后，其升值空间便成几何级上涨，有的甚至是翻一番。仅拿地前后的地价一项对比，便可让企业赚足一把。廉价土地和“准增值”，成为对开发商的第一个诱惑。
　　　　另外，高额的回报率也是众多企业紧盯工业地产的重要原因。
　　　　据了解，海外投资机构除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。至于进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对它们来说不算障碍。
　　　　它们的开发模式可以分为两种，一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，返租给客户；二是代租收购，收购一些带有租约的工业物业产品。
　　　　一位业界人士在闲谈中告诉记者：“有些企业的目的，就是想以工业项目为借口从政府手中取得土地使用权，之后它们会在这块土地上进行建设，当然也　　　　会在这个地块上建设一块属于自己的厂房，但大多数的土地建设之后，都拿来出售。实际手段，和经济发展早期的二道贩子手法类似，只是它们投资更大，收益更多。
　　　　你能够想像，一个再大的企业，如果仅仅用于自己生产，需要修建多大的厂房？有必要建这么大面积吗？它们的用意，当然还是看中了土地的价值，因为多数土地建设之后，事实上是卖给了别人。”
　　　　当然，很难说所有的工业企业用地都出于此目的。通常产业企业圈地的方式，都是以工业用地立项获得。这种做法很容易理解，目前郑州市工业划拨用地与商业出让用地的土地价格悬殊，通过工业用地立项取得的土地使用权，几乎可以称之为低成本高收益的典范。
　　　　“从市场需求的强度来看，出租没有压力，投资回报率保守估计是8%。”一位温州投资客宋乙格坦承，从先前的住宅开发、商业项目开发，到此次转战工业地产开发，“主要原因是目前工业园区的投资回报率最高”。
　　　　从调查情况看，工业地产的投资回报相对稳定，一般的项目年投资回报率大约在8％，好的项目能达到9％，甚至高达17％。而一些大企业尤其是跨国公司的到来，也使得工业地产模式日渐盛行。