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易经观点：“小阳春”人造的尾巴彻底暴露 |
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时间：2009-9-8 20:05:03 来源：风水网
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“小阳春”人造的尾巴彻底暴露
时寒冰
关于中国当今房价中是否存在泡沫，否则，泡沫是大还是小，业内众说纷纭，甚至针锋相对。即便同一系统，也如此。比如，北京社科院认为房价泡沫较大，还有较大下跌空间，而中国社科院则认为，中国房价泡沫不大，下半年即回升。不仅对泡沫的认识不同，得出的结论也完全相反。
如果说北京社科院与中国社科院的研究结论互相冲突还可理解，两家各自自相矛盾就有点啼笑皆非了。
北京社科院2009年3月发布的蓝皮书认为，2010年后北京房价将下降，而2008年3月它发布的蓝皮书，则认为奥运会后北京的房价不会下降。中国社科院2008年12月发布的蓝皮书认为，短期内房价进一步回调已成定局，房地产将步入较长调整期。而今年4月7日，它发布的蓝皮书认为房价出现深幅调整的可能性不大。
其实，在很多时候，公众不需要听专家的，也不需要看相关数据，根据自己的感觉和媒体反馈的信息，就可以得出房价是否存在泡沫的结论。
对于房价中是否存在泡沫，有一个最简单有效的判定标准——购买力。如果房价与民众的实际购买力相吻合，房价中没有泡沫；如果房价远远超出民众的购买力，则说明房价中存在严重泡沫。如果泡沫是真实存在且巨大的，在泡沫破灭后，房价将有一波深幅下跌；如果房价低于民众的购买力，说明房价被低估，房价有可能补涨，实现价值回归。
那么，我们应该怎样计算民众的实际购买力？
有人喜欢用平均工资计算这一点，以人均收入衡量房价是否合理。比如，多次强调自己年年被评委优秀***员的任志强先生，年薪700万元已拿了十余年（其自己透露的），千万的别墅对他而言，也是非常便宜的。因此，任志强每天都在强调中国房价不高，可惜全国并非人人都是任志强那样的富有。
其实，用平均工资衡量房价是否合理的做法，在西方发达国家是可行的，但在中国，我们必须考虑到一个非常特殊的国情——社会保障体系未能像西方发达国家那样建立起来。这意味着，房价支出占一个家庭总收入的比例，中国要远远低于发达国家，因为，中国民众的收入，必须留出相当一部分用于弥补公共产品质和量上的缺口。比如，医疗、教育、养老等方面的支出或者预防性储蓄，耗费了国民绝大部分收入。这制约了民众的购买力，当然也大大影响到了民众的购房能力。
然后，我们可以对照一下公开的数据。4月21日，国土资源部公布的“2008年全国主要城市地价状况分析报告”表明，中国目前的房价已逼近4000元一平方米，中国城镇居民全年不吃不喝，一年的年薪也仅可以购买4平方米的商品房，市场购买能力已经透支到了极限。如果剔除吃喝穿和弥补公共产品缺口的支出，一个家庭一年的年薪可能买不到1平方米的商品房。而国际上，通常认为，房价与一个家庭的收入比在2倍到5倍之间是比较合理的，根据国土资源部的报告，一个家庭买一套100平方米的房子，不吃不喝也需要25年，如果出去日常支出及教育、医疗等支出，买这样一套商品房，恐怕得需要100多年，许多人熬到临死都买不起房！
如果从平均水平来看购买力还不够直观、不够确切的话，那么，另一个指标或许更能帮助我们理解。那就是衡量一个国家或地区贫富差异程度的指标——“基尼系数”。通常把0.4作为收入分配差距的“警戒线”，而我国目前已经达到0.48的高位。这意味着，能够买房者，绝大部分属于高收入者，而高收入者大都早已买房，有的买了多套房，这个人群对住房的购买力已经得到最大程度的满足。人们可以关注一下，你周围的富人有几个没有买房，又有多少是拥有多套住房的？
另一方面，存量住房依然非常庞大。谢国忠指出：从供需来看，目前全国房地产总面积达26亿平方米，折算成住房为3000万套，而中国住房需求才1600万套左右。香港股神曹仁超也认为，房价调整已在全国蔓延，平均价格可再跌10%—30%，就算首都楼价也不能幸免。
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