城所”。这个机构本来只能是修筑城墙和宫殿,后来城墙修得差不多了,宫殿也盖得够豪华了,这个机构就开始转型,开始给中央财政搞创收。怎么搞创收呢?修完京城所向朝廷请示,划拨给他们大片地皮,他们在上面盖住宅盖店铺,盖好了,有的卖给老百姓,有的赁给老百姓,给国库做了很大贡献。
但是李开周说,所有这些开发商都不专门从事房地产开发。也就是说,他们搞房产开发只是多元化经营的一种,没有谁只靠卖房子吃饭。从唐朝到清末,中国一直没有职业的开发商,只有业余的开发商。
职业开发商到民国才正式出现
为什么古代没有纯粹的开发商。李开周告诉记者,首先,从汉朝开始,传统中国一贯重农抑商,单靠造房子赚钱,会被大伙瞧不起。北宋初年有个人叫陶毂,据他描述,当时只要有人盖房子往外出租,大伙就说这人是市井小人,挣来的钱就叫“痴钱”。就是呆傻的意思。可见在那时候,连做房东都受歧视,更别说做开发商了。
其次,做开发商最需要的是钱。买地、买建材、雇人、摆平关系,哪个环节都得花钱。尤其买地,流动资金不能少,钱不够,就得找同行拆借,或者找银行贷款。古代没有银行,但有钱庄,可是钱庄规模一般很小,即使有一些大型的全国连锁的钱庄,他们也不做开发商的生意,都把钱借给别的老板了。史料上有这样两个办理房地产抵押贷款的例子,一个是南北朝时候的梁朝郡王萧宏,让人家拿着房契去贷款,一张房契最多只贷给几千钱;还有一个是明朝嘉庆年间山阴县的一个富户,名叫求仲,最多的一次才贷给15000文。这点儿钱别说搞开发,吃一顿大餐都不够。
直到民国时期,外国银行纷纷到中国开展业务,开发商们才能贷到大笔的贷款。所以中国的职业开发商直到民国才出现。
古代开发商如果大量囤地得挨板子
不过李开周说,在中国古代,最不利于职业开发商生存的,还是政策因素。具体些说,就是古代政府一般不允许商人购置大量土地。
以唐朝为例。唐玄宗在位时,土地政策里有这么一条:“应给园宅地者,良口三口以下给一亩,每三口加一亩,贱口五口给一亩,每五口加一亩,……诸买地者不得过本制。”意思就是说,政府给老百姓划拨宅基地,划拨的宅基地大小取决于家庭等级和家庭人口,如果是平民家庭,每三口人给一亩宅基;如果是贱民家庭,每五口人给一亩宅基。另外老百姓也可以购买宅基,但是购买的面积有限,不能超过政府规定的指标。
政府规定的指标是多少呢?平民家庭买地,每三口人,最多只能买一亩宅基;如果是贱民家庭买地,每五口人,才能买一亩宅基。
在唐朝,商人也属于贱民,再有钱的商人也是贱民,贱民老板去买地,即使是上百口人的大家庭,最多也只能购买20亩地,用这20亩地搞开发,一两年就倒腾光了。而如果超标大量买地会怎么样呢?
唐朝法律规定:“诸占田过限者,一亩笞十。”意思是买地超过指标的,得挨板子,每超出一亩指标,挨10大板。
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北宋开封的拆迁费每户相当45600元人民币
虽然古代开发商没有现如今的开发商这么“牛”,环境和政策对他们都不太有利,但是在拆迁问题上,始终还是开发商们占优势。就比如窦乂,他就知道要搞房地产,首先得朝上有人,于是傍上了当朝太尉。
古代拆迁过程更为暴力,因为普天之下,莫非王土,国家要用哪里就用哪里。当然,在古代,也不乏一些民主的君主。例如北宋元丰六年(1083年),开封外城向外拓展,规划中的新修城墙要占用120户居民的住宅,宋神宗让开封府制定拆迁补偿计划,开封府写报告说,总共需要补偿款两万零六百贯,平均每户至少能拿到补偿款171贯。
当时的171贯铜钱,大约等于现在的四万五千六百元人民币。这些钱能不能在宋朝买到房?
不捞钱的苏东坡只能借房子让儿子结婚
李开周说,古代的房价,也是有高有低。就说北宋,首都开封的房价不是普通人能承受得起的,连很多名人都是买不起房子的。比如苏东坡,他一生也没能在开封买到房子,只是在其他小地方买了几套。他儿子在开封结婚,没有新房,苏东坡很着急,最后还是借了一个朋友的房子,才算把喜事办了。
苏东坡的弟弟苏辙也是。苏辙参加工作几十年,到七十岁那年才买上房子,而且不是在首都开封买的,是在开封南边的一个城市许昌买的。在买房之前,苏辙写过一首诗,说“我生发半白,四海无尺椽”,又说“我老未有宅,诸子以为言”,意思是,我活了大半生,头发都花白了,还没弄上一套房子,搞得自己在儿子们面前抬不起头
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