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城市房价仍有40 |
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时间：2009-9-8 19:18:58 来源：风水网
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动性增加，并没有在消费品和大宗商品领域引起过度需求。(表1)
与实物产品市场的情况截然相反的，中国的股市特别是房地产股市出现了较大的上涨行情，这与信贷的大规模投放特别是短期信贷和票据贴现资金进入股市、并短期看好房地产业密切相关。2009年以来，上证指数上涨超过40%。股价上涨大大缓和了房地产上市公司的资金压力，但也出现了不少房地产公司高管大肆套现问题，显示市场对现有房地产股价的严重高估，以及包括上市公司高管在内的人士对未来房地产市场的严重看空。
房地产业明显受益于扩张性货币政策，统计显示，209年1-3月，房地产开发企业本年资金来源10070亿元，同比增长9.2%。其中，国内贷款2545亿元，增长8.0%；利用外资150亿元，增长41.9%；企业自筹资金3791亿元，增长13.1%；其他资金3585亿元，增长5.0%。在其他资金中，定金及预收款2029亿元，增长1.6%；个人按揭贷款984亿元，增长13.2%。可见，资金面的好转为房地产开发商一改降价策略并借机涨价的重要原因。
2009年3月18日，央行和银监会联合下发了《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，提出鼓励发展消费信贷，做大做好汽车、住房、家电、教育、旅游等产业的消费信贷市场。4月15日，国务院常务会议要求稳定住房、汽车等大宗消费，不排除为新的以“保增长”为借口的房地产救市政策。
但是，在房价明显超出普通城镇居民收入水平的情况下，对房地产业的融资，能不能带动国民经济的快速发展，同时规避如美国次债危机引发的严重金融风险，的确是一个两难的选择，也是对宏观调控政策的严峻考验。
三、房价仍有40-50%的下降空间
尽管房价在资金注入之后，可能出现反弹甚至上涨的行情，但房地产过剩状况、居民收入水平和经济增长形势等因素，均不支持房价上涨。我们认为，只要不出现特别意外的因素，我国城市房价将在2-3年内回落40~50%，将是一个不可避免的事实。
(一)房屋供求格局不支持房价上涨
一直以来，人们认为刚性需求是导致中国城镇房屋供不应求的主要原因。但这种命题成立的前提条件，是住房不存在价格弹性。实际的情况否定了这个命题。进入2008年以来，我国商品房竣工面积累计增速明显超过同期竣工面积累计增速(见图1)，2008年12月商品房竣工面积远远超过当月销售数量，商品房积压形势日益严峻。(图2)
根据建设部的统计，2008年全国空置房面积达到1.64亿平方米。空置的概念按照国家统计局的解释，是竣工以后没有售出或出租的。如果按照国际上的空置率概念，还应该加上存量房当中未被使用的部分。假定2003年及以后销售的商品房有20%属于投机性空置的部分，则在1.64亿平方米之外，还有5.89亿平方米的存量空置房，两项相加为7.53亿平方米。这个数字大约相当于2008年全国商品住宅销量的1.35倍，竣工量的1.58倍。如果考虑到2008年的未完成项目，以及2009年的新开工项目，可以认定我国城镇住房目前面临严重的过剩局面。我们认为这需要很长的时间去消化，再加上目前经济增长的预期下降，将导致土地价格下降，所以房价还有继续下降的空间。
(二)经济增长形势不支持房价上涨
2009年1月28日，IMF在新的《世界经济展望》预计2009年世界经济增长将下降至0.5%，这将是第二次世界大战以来的最低增长率。目前全球经济严重衰退，我国工业品出口衰减呈腰斩之势；国内收入严重分化，绝大部分人缺乏消费扩大能力。这种情况注定我国的经济增长失去了最根本的动力。在出口和消费不振的条件下，试图依靠投资拉动经济增长后果难料。因为消费才是拉动经济增长(包括投资增长)的最终动力，脱离消费能力的过度投资，必然会对经济发展造成更大破坏。
房地产价格的实质是土地的价格，而土地价格完全依赖于地租。地租则反映了使用土地所获得的边际产品价值， 也就是新创造的社会产品分配给土地所有者的部分。这个价格在经济告诉增长时，可能价格上涨明显；但经济不景气时，则先于其他行业而发生价格暴跌。
(三)居民收入水平和收入增长不支持房价上涨
尽管近期北京、深圳等地的楼市因政府救市政策的推动而成交回暖上一页 [1] [2] [3] 下一页
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