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解析房地产价格定价因素，形成消费者价值认可方法 |
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时间：2009-9-8 19:19:40 来源：风水网
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房产作为特殊的商品，身兼多种属性，关联N个行业。即使在经济发达的欧美，房地产行业也是作为拉动经济增长的重要力量。所以，保持房地产行业的长久稳定的发展，对于巩固改革开放30年的成果、推进新农村建设、稳定金融和资本市场、坚持以经济建设为中心的国家方针政策具有战略的、根本的、深远的意义和影响。
那现在要谈到一个问题，房地产要健康长久的发展，就得有成熟与理性的房地产市场；市场的成熟与理性，要有符合消费者需求的产品和价值认可方法。
什么是价值认可方法？以政府信息披露为基础，综合房地产开发的征地及拆迁安置成本、建安成本、财务成本、相关配套、税收规费、开发利润、其他费用等，通过影响房地产价格的要素，了解到定价因素，以此来评估在建或已交付的房地产标的，作为衡量房地产价格与价值的标尺。
2008年，房地产乱世元年，金融动荡、股市大跌、成交萎缩、断供潮起，以深圳、广州为代表的南方房地产市场大幅降价以迎合市场，掀起了全国的房地产调整大潮。虽然有一定的回暖，但整个市场依然观望严重，对未来的信心不足。开发商大呼救市，学者、专家、研究领域的权威人士纷纷发表观点，呵呵，百家争鸣。有的危言耸听，有的大声疾呼，有的痛心疾首，有的胸有成竹。
那如何能让消费者重振信心、安家置业？——明明白白消费。用价值认可方法在消费者心中建成一杆秤，即使开发商搞促销、玩降价、大甩卖，如果没有达到心中的底线，我不出手。假如全凭拍脑袋来做这么大的家庭决定，那么市场所形成的心态只能是——要么跟风，要么观望。
让我们来看一下房地产价格形成因素是哪些：
■ 由政府主导的信心披露：征地及拆迁安置费、建安成本月度指导、配套费用、税
费、其他费用等，这是成本定价的基本数值。
■ 影响房地产价格的重要要素：
1. 地段（七大类区、黄岛、崂山、城阳、郊区五市，城市未来规划）
2. 环境资源（山、海、湖、公园、人文景观等）
3. 教育资源（大学、中学、小学、幼儿园、职教、培训中心等）
4. 商业资源（大卖场、超市、百货店、专业市场、批发市场、小商品市场、农贸市
场、商业街、酒店、餐饮、便利店等）
5. 交通资源（公交车、地铁、轻轨、省道、国道、高速等）
6. 政府机关
7. 医疗资源（市级医院、社区医疗、诊所、专业医院等）
8. 开发商品牌
9. 环保、智能化
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