人口的剧增，给租界带来一系列连锁反应。首先是房地产业异常兴旺。据一位目击者记载，由于“江浙孑遗无不趋上海洋泾之上”，以在租界谋得一立足之地为幸事，因而促使租界的房地产业极度发展，未几便出现“新筑室纵横十余里，地值至亩数千金”的局面（注：冯桂芬：《皖水迎师记》，《太平天国史料丛编简辑》第2册，中华书局1962年版，第225页。）。而在19世纪40年代租界初辟时，“英国商人在黄浦滩一带购买的土地，每亩不过出价五十千至八十千文”（注：吴静山：《上海的地价和物价》，《上海研究资料》，第304页。）。1852年，租界地价平均每英亩50英镑，而到1862年竟高达1万英镑（注：［美］罗兹·墨菲著：《上海一现代中国的钥匙》（章克生等译），上海人民出版社1986年版，第12页。）。腾涨之速，令人瞠目，“西人于是大营建筑的投机，以最迅速的工程，最简陋的材料，就空地兴建大批房屋，以供给华人居住，而转瞬间获得千倍的巨大利益”（注：徐蔚南：《上海在后期太平天国时代》，《上海钱庄史料》，上海人民出版社1960年版，第15页。）。1863年2月21日《北华捷报》载：“在过去，外国人住宅内的空地很多，现在在租界防御线的栅寨内，中国人的房屋以及中国人的街道，像魔术师变戏法一样出现在上海”，大批流入租界的中国人，“很不方便地猬集在狭隘的街道上，他们熙来攘往，如同登在蜂房内一样，每个人由日出到日落都设法做点生意”（注：上海社会科学院历史研究所：《太平军在上海——〈北华捷报〉选译》（以下简称《北华捷报选译》），上海人民出版社1983年版，第478页。）。

    对这一时期租界与上海农村之间的关系，不应估计过高。应该说，当时两者间关系空前的紧密，是非常态的，即是战时环境的产物，一旦这一因素消退，这种关系又呈疏离。1864年，太平天国被镇压，原先逃至上海藏身的地主、官僚，纷纷赶回原籍，追查田产，反攻倒算。许多原先为躲避战祸暂居上海的下层群众，也多返回家园谋生。上海租界人口陡然下降。1865年3月租界当局人口统计结果：是年上海租界人口从1863-1864年的33万剧减至137000余人，实际数字可能更低。其中英美租界从25万减至81000人，法租界从8万

上一页  [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] 下一页