减至55000余人（注：这次人口统计各项具体数字，可见［法］梅朋、傅立德的《上海法租界史》（倪静兰等译），上海译文出版社1983年版，第375-376页。）。人口的锐减，立刻给租界带来很大影响。原先兴盛一时的房地产业，所受打击最大，一些外国人因此破产。据当时一名在沪法国人记载：原先“大家都赶着造房子。适合当地人习惯的房子像耍魔术般地一片片建造起来。有钱的商人把他们的资金都投在造房子上，没有钱的人供钱造房子，职员、买办、邮差、佣人，所有的人都投入这个投机事业里去，并且都从中赚了钱”。但好景不长，“1864年的结束，标志了这个繁荣时期的终止。12月，苏州的被攻占立刻引起了大批难民的外逃，他们急急乎离开这个过去来寻求避难处的港埠，而大家原指望他们会定居在那里的。住房，整个住宅区都变得空荡荡了；隔一个晚上，地皮就不值钱了；从1864年到1865年，房租降低了百分之五十。即使不是大部分，至少是许多房子都是贷款造的，因此许多人破产了”（注：《上海法租界史》，第374-375页。）。事后有人回顾说：“从1860年到1864年，上海取得了前所未有的繁荣。然而太平天国战争的结束，标志了饥饿年代的开始”。“大批难民的突然出逃，对上海造成了恶劣的后果”，随之便出现“商务交易的减少、商业的不景气”等萧条景象（注：《上海法租界史》，第437-438页。）。大批难民离沪返乡，固然和战乱平息直接相关，同时也与当时的租界未能提供较多的谋生途径不无关联。
二
1843年上海租界开辟后的一二十年间，其经济活动主要表现为一批外国商行的设立和进出口贸易的开展，能够较多雇佣劳动力的工业企业尚处肇始阶段，以早期在沪外资工业的重要门类——船舶修造业为例，由耶松、祥生为代表的较大型企业的形成，是在19世纪70年代。其背景是，19世纪60年代后，随着长江及沿海通商口岸的增辟和中外贸易的扩大，进入上海港的大吨位远洋轮不断增多，上海的船舶修造业因此趋盛。70年代后，耶松、祥生相继兼并其他一些船厂，成为实力较雄厚的两大船厂。1879年，祥生船厂已能建造1000吨级轮船；次年又建成长450英尺、宽80英尺，涨潮时水深21英尺的新船坞，可以容纳和修理上海港内最大的轮船。与此相较，耶松船厂也不逊色。其位于外虹桥稍北，“厂地约三十余亩，东为仁泰码头，西则招商局，中栈前临马路，后倚黄浦”，岸边设有专用码头，一应设备俱全。1884年它为怡和洋行建造的“源和”轮，船长280英尺，载重2000吨
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