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城市房价仍有40 |
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时间：2009-9-8 19:18:58 来源：风水网
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曹建海： 城市房价仍有40-50%的下降空间
当全世界的房地产市场还处在低迷之中，中国的楼市似乎已经率先苏醒。随着房价的逐步回落，特别是中央政府和地方政府为拯救房地产市场，在税收、信贷、入户等方面给予政策优惠，房地产的成交量开始出现了一定程度的放大，房价的下跌也呈明显减缓的态势，有的项目甚至出现了较大幅度的上涨。那么，究竟是楼市出现回暖，还是下跌过程中的短暂反复？是一个非常值得判断的问题。
一、令人迷惑的楼市成交量和房价
阳春三月，各地楼市出现成交量明显放大的行情。根据深圳市国土房管局网站公布的数据，2009年3月份的前两周，深圳市共成交新房3483套，环比上升31%，二手房成交量每天都在350套以上，最高日成交更达到623套。
进入三月份已来，北京、上海等一些大中城市住宅成交量都出现了明显的回升，部分楼盘也出现了久违的涨价现象，楼市“小阳春”的说法频传。北京市房地产交易管理网的数据显示，3月1日-19日的签约量高达11673套，已经远远超过2月的签约量9373套，日均签约创下了614套的新高。 易居中国的监测数据显示，3月1日至20日，上海剔除动迁房及配套商品房外的商品住宅成交面积已达到86.9万平方米，超过了2月份81万平方米的成交总量，是1月份全月成交量的1.71倍。而3月份上海二手房成交量超前2个月也已确定。
房价下跌也呈明显减缓的趋势。2009年3月10日“春暖楼市”北京春季房展网上联展正式启动，万科、中信、远洋、北辰、城建、天鸿置业等21家房产企业共推出26个项目、2300余套优惠房源销售，降幅2%至16%，优惠和打折幅度较之前期大幅度减少。
不仅如此，一些项目不仅不降价，甚至还借成交量上升之势大幅度涨价。中原地产研究院调查万科、金地等十家房地产公司2009年2月全国各地项目的销售价格发现，保利、复地、雅居乐、招商等房地产公司在售项目的销售均价，较2009年1月有一定幅度的上涨，最高的达到30.6%。
深圳的房价格外引人注目。从2007年底到2009年2月份，深圳楼市的价格下跌了30%，北京下跌了16.8%，上海下跌了8.6%。基于以上数据，万科的董事长王石放言，珠三角楼市调整已基本触底，进一步下调的空间几乎没有。实际的情况与2008年萧条的时期相比，深圳的楼市今年的确表现活跃，但是价格却没有随着成交量的急剧盘升而上涨，根据深圳售房透明网的信息，2009年2月份新房的成交均价为10987元/平方米，环比下降0.42%，同比下降24.48%。
二、房地产救市和信贷政策推动楼市成交量回升
促进房地产成交量回暖的因素很多，并且由于税务窗口技术因素，导致楼市在3月份出现了一个喷薄的行情。在这些因素中，给市场信心和实惠的，首先是政府救市政策。中国的房地产救市政策起自2008年11月，在此之前对房地产的基调是紧缩银根、提高税收征管力度。美国金融危机爆发以后，中国也一改2007年10月以来的信贷紧缩政策，开始全力介入房地产救实行动，包括财政部降低住房交易税费、央行2008年10月以来5次降息、四万亿救市计划中的住房计划和9千亿保障房计划、各地方政府的房地产救市政策；其次，房价一年来的持续回落吸引买家进入。再次，扩张性货币政策大大缓解了开发商的现金流，这成为开发商一改2008年下半年的销售策略，重拾2007年及以前控盘造假等手段的重要原因。四是开发商通过虚假手段制造的成交量，包括一线销售环节的造假、网络签约的造假行为和假按揭行为。五是保障房上市以及大型国企、高等院校等受中央对房地产救市的影响，误以为房价已到谷底从而引发的一定规模的团购因素。
在所有的救市政策中，信贷政策无疑是最重要的。2007年10月银监会收紧二套放贷政策，以及作为宏观调控政策的提高利率和存款准备金率，对于房地产投机活动的打击非常明显。本次救市的政策有税收政策、信贷政策，也有地方政府实施的“购房退个税”、“住房入户”等公共政策。但是，真正促成本次楼市短暂回暖的，最重要的仍是信贷政策。
根据中国人民银行的统计，今年1季度人民币贷款增加4.58万亿元，逼近全年信贷额度5万亿元的下限(见图1)。由于实物产品受到世界金融危机的严重影响，在较长时期难以改变产能过剩、产品供过于求的格局，货币投放很难流向这个领域。货币大规模投放引起的流[1] [2] [3] 下一页
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