七万人降为四万人。也正因为如此，上海县城的市面“日见萧条”(《上海怡和洋行致香港总行的信》，《汇编》第504页。)，而且由于东郊一带被大火烧毁，城厢商业更加遭到破坏。上海的商业中心，便逐渐由县城转移到了租界。许多商人在租界“建造起宽阔的街道和广大的商场”(阿利国：《大君之都》，《汇编》第577页。)，甚且有清朝官办的企业也迁于租界之中。租界开始繁荣起来了，如同阿利国所说，“从前的外国租界已经成为华人的市镇了”(阿利国：《大君之都》，《汇编》第584页。)。
外国商人于是利用租界住房租地日趋紧张的机会，简单粗糙地搭起房屋，高价出租；并且哄抬地价，买卖土地，大发其财。他们既从华人入居租界捞取很大好处，因而当阿利国提出“阻止华人杂居在他们中间，认为华洋杂居是引起永久危险的根源”时，便极力反对。一个英国商人曾经如此对阿利国说：
“你对于未来恶果的预计，无疑有一定的根据，而且真的十分正确；……但是这跟我和我的经营房地产同行和投机商有什么关系呢？……我希望顶多在二、三年内发一笔财，然后离开，那么以后即使整个上海毁灭在火里或者水里，这对我有什么要紧呢？”(阿利国：《大君之都》，《汇编》第585页。)这一段话赤裸裸地暴露了外国商人大搞投机买卖拚命赚钱的丑恶嘴脸。
华人成群结队涌入租界，租界成了洋商投机发财的场所。这样，列强更加急迫地谋求扩大租界特权，用阿利国的话说，“立即采取某种有效的法律制裁的措
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