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房地产蓝皮书站在了开发商的立场

时间:2009-9-8 20:35:23  来源:风水网
    2004年社科院房地产蓝皮书是这本皮书系列的NO.1,这本研究报告认为,改革开放以来,中国房地产业有了迅猛发展,已成为国民经济的支柱产业。2003年中国房地产业投资达10106亿元,占固定资产投资的18.3%。2020年中国城市化水平将提高到55%,城镇人口将净增加2亿人以上。随着中国城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高,中国的房地产业在国民经济和社会发展中的地位将更加突出。上述观点与官方观点完全一致。我认为,这里的关键是如何界定房地产业。如果将房地产业界定为排斥政府福利开发、单位自建房、城乡个人建房等形式的、主要由嗜血的房地产开发商构成的行业,则上述“支柱产业”不仅没有可能,反而可能因其过于贪婪、残酷掠夺而引爆整个实体经济和金融体系。从房地产蓝皮书的一贯观点看,他们是房地产开发商为主体的房地产业的积极拥护者。由于上述预测严重违背民意,不可能获得消费者的积极支持,因此中国房地产业未来时期的实际运行,不可能按照他们的预测和谐发展。

    2005年的《房地产蓝皮书》的主要观点是:供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。如果对照房地产商任志强今年2月的一段话:“截至(2009年)2月底,商品房空置量已经从去年的1.36亿平方米(注:应为1.64亿)增长至2亿平方米,今年(2009年)年底有可能将达到2亿-3亿平方米,如果没有切实利好的刺激政策出台,极有可能会达到4亿平方米。”这个数据印证了房地产蓝皮书对长期趋势的错误判断。当然,在他们眼中,如果这个需求不受价格的影响,即所谓“刚性需求”,不管价格涨到多高,需求依然保持不变甚至上涨,那么他们的长期判断依然拥有正确的小概率。

    2006年4月24日,《房地产蓝皮书》预测全国房价将长期上涨,在消费者当中引起极大恐慌。所谓长期,一般认为5年以上的周期。按照《房地产蓝皮书》的预测,至少在2006-2010年期限,中国城市的房价将是持续上涨的。然而,房价在2008年初出现了拐点并持续下跌将近1年,只是在今年3-4月出现了掺杂了造假因素的“小阳春”,此后又一蹶不振了,由此导致《房地产蓝皮书》的预测落空。

    2007年,房地产蓝皮书预计,当年中国整体房价涨幅有望回落到5%以下。但实际上2007年却是我国房价有史以来最疯狂的一年,全年房屋平均销售价格每平方米3885元,较2006年的3367元上涨15.4%。其中北京上涨39%,深圳仅在上半年就上涨70%。这样一个波澜壮阔的一年,被蓝皮书作者描述为房价涨幅回落的一年,出入实在太大。

    2008年4月27日,由中国社科院《房地产蓝皮书》指出,今年(2008年)中国房价上涨幅度将大大低于去年,但出现房价拐点的可能性不大。关于2008年会不会出现房价拐点,主编牛凤瑞在蓝皮书发布仪式上的发言如下:“要出现拐点,首先基本面要发生改变,比如说供大于求,或者说供求基本平衡了,在这个时候,才能谈拐点,比如说几十年以后,中国基本完成了城市化进程,完成了工业化进程,那个时候我们可能出现拐点,所以我想在几十年内,全局性地出现房价整体走低的这种概率是非常小的。”

    事实无情地再一次验证了这本蓝皮书作者的错误判断。从2008年3月开始,中国楼市正式进入了降价通道,到2009年2月份大约一年间,北京楼市的价格下跌了16.8%,深圳下跌了30%,上海下跌了8.6%。如果不是美国金融危机爆发堵塞了中国经济高速增长的通道,对房地产业情有独钟的中央政府借“保增长”之名对房地产实施救市,则实际的跌幅显然要大得多,房地产商也可能出现大面积的破产。

    这样的一本报告,虽然已经出到第六期了,但核心观点依旧充满争议。在2009年4月23日中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会上,蓝皮书主编牛凤瑞发表观点,他认为房地产业具有举足轻重的地位,某种程度上中国的高房价是一种“共赢”的局面,高房价能进行有效的资源配置,政府应大胆放开房地产市场,价格交给市场。牛凤瑞同时与任志强遥相呼应,否定房价-家庭收入比的经验数据:

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