深圳楼市正在进入调整的新阶段。户型供应格局正在变化中。近期楼市供应不约而同地以大户型豪宅居多，中低档普通住宅退居幕后。通过春节以来自住型置业者的大量消化，最先启动市场的中小户型现在大多进入尾盘销售，而新入市的大中户型楼盘，现在也持续旺销，走量很快。 市场调整仍在进行中。自３月份出现的“小阳春”４月起开始有所萎缩，现在有部分开发商会根据市场调高价格，但也有业内专家预测，交易萎缩之后，价格会再调整，甚至不乏再次探底的可能。 而更值得关注的，是置业者的结构正在发生明显的变化。自住型客户充当成交的主力军已经一年，而近期，大批改善型与投资型置业者的身影也开始频频见诸市场。成交结构也从自住客一家独大，到现在自住客、换房客、投资客三足鼎立的结构。后两者的重出江湖，也许会将市场带入一个阶段。 市场新主角：从潜伏到活跃 日前，来自省物价局的数据表明，深圳市商品房前四月销售面积同比增长了１６０．１％。而４月份深圳新房价格为１２３２９．９元／平方米，与３月份的环比涨幅在全国７０个城市中居第二位。 需求结构的变化显然是拉动房价上涨的有力推手。自４月份以来，大户型、豪宅类产品纷纷入市，而销量走势也十分可观。这批面向改善型需求与投资型需求置业者的大户型产品与豪宅的良好销售势头，正在预示着深圳楼市下一个阶段的到来。 对于房地产市场的需求启动规律，一般人的认知是，最开始启动的为自住型买家，例如结婚、生子、上学等等需求，其次是改善性买家开始入市，将原有的小户型住房换为宽绰的大户型甚至豪宅，再次是投资客入场，以楼价升值为目的的他们将会推动房价上涨。在现阶段，自住型客户已经统治了市场一年之久，而改善型与投资型的置业需求的则刚刚在复苏。 记者日前走访了多家代理机构，据监测数据显示，近期在各个在售项目中，二次以上置业者所占比例都有不同程度的上升，占到了成交客户的２０％－３０％的比例。在某些主要面对投资客户的小户型产品中，投资的比例更是占到了５０％以上。而据业内人士表示，这种以咨询客户意向为依据作出的判断往往会无形中降低了投资客户的比例，因为许多投资客在接受售楼人员咨询时未必会透露自己置业的真实意图，因此实际投资意向的置业者在近期的活跃程度可能不只于此。 英联国际不动产董事长郭建波更是表示，二次以上置业者已经成为目前市场上的主流人群，其中改善型置业者占有更多的主导地位。