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楼市最危险时刻已经过去 |
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时间：2009-9-8 19:19:12 来源：风水网
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最近网友关于笔者从08年“首席空军”到09年唱多的疑问较多，笔者针对读者的问题，针对性的做以下解答，希望这些分析对读者买房决策能够有所帮助：
从07年底第二套房贷政策出台之后到08年底，楼市盘整中，最受老百姓最关注的两个问题是：房价最低点在哪？房价是否到底了？前者问的是最便宜的房子在什么时候出现，后者问的是市场平均水平最低在什么地方，这是两个看起来很接近但是完全不同的命题。从事房地产行业大家都知道，开发商什么时候压力最大？不是房子卖不出去的时候，而是最缺钱的时候：我房子卖不动了，我只要手里不缺钱，我可以半年后卖，一年后卖，可是下一周银行贷款一个亿的缺口要还上，我砸锅卖铁也要补上。所以判断房价最低点在什么时候？一定是开发商资金链最紧张的时候。如果这个前提大家理解，那么大家找结论就好找了。
什么时候开发商资金链最紧张？那么是08年年底，到现在，我认为房地产最困难的时候已经过去了。从这个行业特性来讲，每年春节前后都是每个房地产开发企业资金链最紧张的时候，为什么？因为正好是旧一年银行贷款没有还上，新一年的银行贷款没有上来；工程款你得还；欠税收的钱要缴纳；员工工资奖金要发。刚好这时候碰到需求最低迷的时候，销售大多低迷，绝大部分开发商在年底、年初只有钱出去，没有钱进来，所以资金压力非常大，只有等他渡过这个阶段资金链才会好转，这个时候开发商要回笼资金，只能通过降价卖房来实现，所以春节前房价打折力度往往是最大的，而等开发商度过这个阶段之后，资金压力一减轻，打折力度自然就小了。另外从整个中国经济的全局来看，什么时候钱最紧？答案也是08年年底到09年年初这段时间，所以，笔者在08年9月就分析断言中国一线城市房价最低点是在08年年底出现。
我们就回头来看国家的货币政策。今年我为什么说房地产最困难时期已经过去了？今年一季度、二季度，央行在08年发行的为期一年定向票据大概2.2万亿在上半年到期，按照目前国家现有的国家货币政策基本会释放出来，根据我本人判断，到今年九月，央行准备金率我认为要调到9%到10%，再加上国家即定的宽松货币政策，也就是今年上半年会增发五万亿的现金供应，不管流向股市还是其他行业，我们很多做房地产企业本生也在做其他行业，所以其他行业资金良好，也会带来整个资金情况的改观。另外这么多钱流入民间之后，我们企业的各种拆借也好，融资也好，环境大大改善，老百姓手中也有钱了。随着时间的推移，中国整个现金流情况和行业现金流情况是一天比一天好转。所以我们钱最紧的时候已经过去了，那么降价压力最大的时候已经过去了。
第二个问题，房价什麽时候到底？笔者认为，从目前来看，房地产行业平均最低谷还没有到，因为08年真正降价潮还是在08年年末开始，08年年初基本还是集中在珠三角，真正很多二三线城市加入降价是在08年下半年。我们现在看北京有大量楼盘在去年不敢开盘，这些项目推迟在今年，那么需求还没有回复过来，房价整体还是低走，就会出现越来越多的项目加入降价队伍。而从1万3直接降到8千的龙湖这种现象不会出现了。单个项目的最低价已经出现了，但是平均最低价还没有出现。新增的楼盘谁也不敢高开高走，肯定是低开高走。所以，在09年4-5月份新一轮供应高峰到来的时候，大部分新开盘的项目都将选择低价开盘，从而将使得周边区域平均房价继续下跌，区域市场平均房价最低点将真正到来。
那房价是否会重新上涨？我们最近看到有些项目在提价，这里有些项目是在进行合理的价格调整，大家都知道，如果要进行低价促销，那么楼层、朝向不好的房子价格肯定比较低，这些房子卖完之后，购房者看到的房价自然就上升了，不是房价涨了，而是低价的房子没有了。当然，有些项目则是一看市场效果比较好，那么就说我又要涨价了，大家来买吧，那么老百姓也不会傻的。你要提价我不跟你玩了，如果你的项目价格不对，我找其他项目去了。所以我们才看到前些日子万科等21家开发商企业联合降价，至少是开发商形成了市场共识——卖房子，价格还是第一位的。
需要强调的是，整个行业最困难时期已经过去了，但是对于单个企业，某一些市场、某一些城市，深冬还没有到来。比如一些泡沫特别大的城市，泡沫没有破，迟早有一天会破掉。所以这一轮楼市的调整，还将持续较长一段时间。
许[1] [2] 下一页
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