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近代上海道契与明清江南土地契约文书之比较 |
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时间：2009-7-24 13:50:04 来源：不详
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道印
这是对道契第一次作较大的修改。此后，在沪的外国人开始接受共同的道契样式。在英、法、美三国租界，各国商人经有关国领事同意，均可取得租地权利。《土地章程》后又作过几次修改，道契内容则随土地章程的修改屡作更动。 二
外国人在上海居留，实行的是租地制，此无疑，但问题是怎样看待这种
“租地”的性质。1845年公布的土地章程，全文屡次使用“租赁”一词，其第九条规定外国商人“租地建房之后，只准商人禀报不租，退还押租，不准原主任意退租，更不准再议加添租价”，这点就很可琢磨了。随后发放的道契中，行文始用“永远赁租”。第二次土地章程附粘之“租地契式”中也明确写到：“在上海按和约所定界内租业户□□地一段，永远租 ……”。道契式样直到民国初年仍然沿用，但因道台衙门已废止，故在原公文程式第一行及后之落款稍作改动。自1927年上海特别市政府成立后，契据名称即改为“永租契”，由土地局管理这种契纸，核发办法作了些许改良。
围绕着“永远租赁”的涵义与性质，自近代以来，中外人士为此一直进行着激烈的辩论，归纳起来，有二种意见：第一、认定永远租赁就是买卖；第二、认为永远租赁与买卖不同。
坚持第一种说法的，其依据或理由：（1）外国买主实际上已掌握了土地的绝对权力，用“租赁”纯粹是为一名称；（2）从土地契约上分析，这种契约中并不载明何种租金；一次给价而期间则为永远的，并无可以解除的规定。这样看来，说明这是一种具有完全效力的买卖文契，与中国习惯上使用的卖契相等，而与典契毫无关联。[1]此种说法之要义，外人租地只为名义，实际却是“买卖”。
主张永远租赁与买卖之不同者，强调“在租界中之契约，用‘永远租赁’字样，正是显示并不以所有权相让。在西方法学家视之，所有权与永远租赁，或毫无差别；但余可决定在中国法中，实有根本差别”。而据当时外交部咨复市政府的答文中谈到“……所有外人土地权，仍以现有通商口岸为限，且只得永租地亩，不得有绝卖情事”。[2]依中国习俗律法，“永租”与“绝卖”断不是一回事。
持两种观点的人各有所执。这里有一个背景不容忽视，即在近代特殊的环境下，面临西方列强的强势压迫，民族危亡，丧权辱国，国人从法权、法理上研究制度者居多，因为他们更多着眼于收回租界、争回利权。我们现在去考察这段历史，自然需抱有同情的理解。而今人去讨论这一问题，更多应着力于制度本身的层面。围绕土地的租赁与经营，道契逐渐形成近代城市土地运作的一套制度，这种制度在吸收欧美体制与融合中国本土经验方面，有许多问题值得探讨。
依循着清代江南地契与产权演变线索，我们来关注道契与传统江南地契之间的内在关联，以及在具体运作程序上发生的变化。
从租地议单到《上海土地章程》公布，直至道契的发出，这是近代上海土地契约形成的几个重要环节。初，外国人向上海县城北边黄浦滩一带的业主租地时，先与他们商定价格，再验看田单，最后才放心与之订立租地议单。租地必以执业田单为凭，这符合上海以及江南广大地区订立田地买卖租契约的民事习惯。“吾邑田地执业，清粮以前，执乾隆四十八年县印田单为凭。清粮以后，执咸丰五年县印田单为凭。”[3]田单上写明圩号、亩分、粮额、户名等。遇有遗失、焚毁，当严格查勘，符合要求者，方补给印谕执业。补换道契时，须把附粘田单的租地议单上缴上海道署存案。验勘田单，此后成为办理道契必不可少的手续。这说明传统的田单在近代土地文契的转换中有着不可替代的作用，它是证明土地产权的基本凭证。相应地，一经转过道契，说明已完成了土地转让，田单即“作为废纸”，失去证明产权的效用。
先行到达上海的商人、传教士、领事官员等为解决居住问题，首先通过各种途径与方式，打听当地在田地转让方面的乡俗习惯，了解如何订立土地文契。因而，明清时期流行于江南一带的买田租地契约、相关文书以及契约使用的习惯等等，必然与道契存在着的某种内在关系。
开埠之前，上海城厢内外在房地契约订立方面，有不同的方式。如有卖契、绝卖契之分，只有在绝卖契中才注明：“自绝之后，听凭居住召租，拆卸起造……恐后无凭，立此杜绝卖契存照”，一般卖契则不需要作这样的规定，按乡
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[1] [2]参见徐公肃、丘瑾璋著：《上海公共租界制度》第199、200、202页等。
[3]《上海县续志》卷六，“田赋上”。
俗习惯，事实上此类卖契保留着回赎或加价的权利。道光五年（1825年），上海县城二十五保十一图的朱黄氏出售仓湾大街一处住房，五月立的是卖契，拿了160千文钱，至九月份又立卖加杜绝叹契，得足卖价、加价、绝、叹契钱200千文，这才算是卖断。上一页 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] 下一页 |
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