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近代上海道契与明清江南土地契约文书之比较 |
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时间：2009-7-24 13:50:04 来源：不详
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权。
土地作为一种自然资源，使用价值是它的自然属性，而它的社会属性，则由社会的地权制度集中体现出来。所谓地权，主要指土地归谁所有，由谁使用或经营，也即所有权与经营权，两者可以统一，也可以分离。从表面上看，道契中的这种土地权与使用权的分离，类似明清时期盛行于江南一些地方的租佃制。租佃在期限上，分永佃、定期租佃与不定期租佃三种，其中以永佃制在江南为最普遍。永佃权者，指以支付地租，在他人土地上永久为耕作或畜牧之物权。使用的称田面（有的称田皮），这种物权能独立于田底（有的称田骨）权而存在，田底权就是所有权。在一些地方，田底权与田面权都可以买卖，前者称为“大卖”，后者称为“小卖”。而且，大卖、小卖都有活卖与绝卖之分。
明清时期江南地区的租佃情形异常复杂。在同一块土地上，有人拥有土地所有权，而同时有人拥有田面的使用权。田骨属掌田者，田皮属耕者（佃者），一些地方甚至出现“田主有易姓，而佃夫无易人”，即拥有土地所有权者经常更换，而土地经营者反能承袭下来。
清代永佃制在一些地方盛行起来，原因多种多样，有的为获取租佃钱款，有的是由于人手欠缺，而区域内出现广泛的招佃，实行垦荒，那多半是较大的自然灾害或战争因素造成的。如太平与清兵在江南长期对峙后，造成人口大量损失，地广人稀，便于招佃，即实行永租。当时的永佃权，大多限于“长租”或“转顶”（无业主地除外），不能随便出卖，并且还有一个重要的前提不可忽视：在永佃过程中，不能侵犯拥有土地所有权（田底）人的利益。如承佃人不愿耕种，则将田地退还业主。
观道契中有关内容规定，实际上把具有决定性的使用权、收益权转让给了外国租地人，而且租赁的主动权也被他们牢牢控制。一旦租定，则尽由租地人处理。这种契约，名为永租，实同买卖。这是道契与明清时期江南一般租地文契所表现出来的最大区别。
另一方面，道契终究是永租契，又不同于买卖地契，这种差异在于：1、买卖契订立后，买主并不能因为自由使用、收益，或因欠付地税之故，政府即将买主所有物没收。但永远租赁成立后，凡承租人对于所租地亩，如有转租与他人情事，须将原有租契送请该管总领事检明后，函请土地局核准注册，转换永租契。若未经该项手续，将承租之地私自转租，及不遵照定章每年预缴年租银两者，中国地方官员得将所租土地没收。2、田地买卖后，买主有绝对的使用权、收益权，第三者不得干涉或加限制。永租契则不然，永远租赁者所取得的使用权、收益权要受到限制，租赁者不得将所租土地自由转租与他人，须请本国领事与土地局之核准，方为合法，否则所租土地，收为官有。[1]重要的，是体现在法权关系上，民间买卖田地，在买卖双方进行，按一定程序订立契约后，即实行土地财产权的转移，包括所有权、使用权、收益权，等等。而道契，其对象涉及的不仅为原业主与承租人，还介入了中国政府，外国承租者在支付了一笔钱款后，得到的是使用权与收益权，没有所有权。但这种所有权，已不属于原业主，而归属中国政府了。虽说传统中国社会中，有“天下之土，莫非王土”之说，但事实上业主还是拥有“所有权”的。可见，道契体现的是一种特殊的土地关系。
道契是外国人在上海执业的凭证，请领道契的国家计有：英、美、法、德、俄、日本、葡萄牙、西班牙（日斯）、荷兰（和）、比利时、意大利（义）、挪威、巴西、瑞士、瑞典、丹麦、澳地利等十七国。土地承租一方既为外国人，但在此后道契的发展中竟出现了一种奇特的称之为“挂号洋商道契”和“华商道契”的，持有者都是中国人。
挂号洋商道契的出现，最初可能与租界内实行的“华洋分居”格局有关，华人在那里不能行使土地的权利。但后来实行华洋杂居，便与此无关了。有人认为：挂号道契来由，“由于买办制度而形成，继因中国田单之不良，而逐渐发展。盖在上海开埠之初，华洋买卖，因言语习惯不同，于是有所谓买办者为中外人士买卖之中间人。此等买办，旋因积财致富，乃欲购买土地以裕家产；惟因自身地位本甚低微，深恐国人之欺侮与责难，甚至不愿与之成交，于是向洋商磋商，由洋商出面租赁土地，再由洋商签给权柄单，以示土地实为买办所租得，此挂名洋商道契之来源。”[2]
挂号道契在办理时，与外国人租地无异，不同之处是出面办理道契注册登记
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[1] 见中华民国上海特别市土地局永租契规定，转引自徐公肃、丘瑾璋著：《上海公共租界制度》，第204页。
[2] 吴斐、杨蕴纯：《上海租界扩大原因的原因》（载民国十九年十月二十二日、二十九日《新闻报》）， 转引自徐公肃、丘瑾璋著：《上海公共租界制度》，第207页。
的人，即挂名的洋商（一称代理行家），同时要出据以证明该地产实际权利人的凭证。这种凭证是指明土地上一页 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] 下一页 |
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