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近代上海道契与明清江南土地契约文书之比较 |
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时间：2009-7-24 13:50:04 来源：不详
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类为册，因状如鱼鳞，号曰“鱼鳞图册”。后承袭这一做法。现所见清代的鱼鳞图册大都在封面标注造册的年月、田亩总数等，每面划四格，登记二个号数，上面画出田形，下面书写文字，较明代的为简单。
然而，这种地籍图册有一个问题，即造册并非定期限时，有时几年甚至几十年才一次。期间事关图册中的土地转让，包括各块土地的过户分割、赠予、继承情况很少进行及时、准确的登记，缺少有效管理。那时，土地转移已极为频繁，有所谓“百年田地转三家”之说，几年、数十年一过，业主田亩早已面目全非，原有图册徒具虚名。鉴于此，明代中叶松江就有人主张采用经纬二册[1]，具体做法：经册，凡征粮编役用之，每年推收过割，各图逐一开注，送县会计其数，查弄明白，攒造一册，据此征收。纬册，田册也，各区各圩之田皆有定额，如有买卖易主，即照经册各人户内扣改佃户姓名，各图查实明白，送县攒造，发与管粮官。但这种办法主要还是针对征收赋粮用的。传统地籍整理未能清理的原因，另外还与官吏、地方豪族势力的干预，以及历代清丈单位的混乱大有关系。
近代道契制度的实施，在管理上对于每一块土地都有严格编号，有道契号，一般是按时间顺序发契给号，此外还有租地分，这是指土地的坐落。有号有分，对租地位置、时间皆有明确记录。同时，在机构设置方面，专门成立一个职能机构――会丈局，负责清丈土地。所以，道契都附有相当明晰的地块图。1927年上海成立特别市后，设有土地局，核发土地执业证、土地所有权状，在每证后都附上详细地形图。这些做法克服了旧有契证没有地形图，致使田单与实际土地面积多有出入的弊端。由于改革了管理办法，使土地丈量细致严密，所以每块土地的
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[1]（明）何良俊：《四友斋丛说》卷十四。
标识一清二楚。试取一份道契为例：英册道契186号，租地第193分，面积1亩4分，租地时间在咸丰六年（1856年）三月初八，其四至一目了然：北113分英商地，南19分英商地，东指望行地，西156分英商地。
对于土地权益的转让，包括买卖、分割、赠予，也都限时在契上做好过户批注，必要时作重新换号处理，或合并到其他契分中，以免给管理带来混乱。有关任何一项转让，道契的契文后都有备注。举英册道契242号为例：咸丰九年（1859年）六月初二，外国租地人西西立巴士，租业户韩全宝地5亩2分，道契登记租地第249分。咸丰十一年二月，该地全数转与英商汉布利。同治十四年四月，批本号契并入877号（884分）道契，本契注销。法册道契等也是如此。
不同国别的道契可以相互转立。如法册道契73号，原为商人“西松”于光绪二十七年七月向中国业户租定，共3.9亩，二年后此租地已由该商全数转与工部局，并入英册道契3031号。
因为土地转让频繁，一些道契后的批注十分复杂，有时令人咋舌，它们时而转出，时而转回，或又分割赠予，忽而合并换契，但只要符合规定，契证办理机构总是不厌其烦，一一注明。在外文版面，领事机构对此也逐一记录在册，并加盖领事馆印章。这样就纠正了旧时只换粮串户名，不换地契户名，或将原契割裂分执等的简单做法。严格的操作程序，有序与规范是契证具有信用的重要保证。
自土地永租制形成以来，无论是法规的制定，还是管理的政策，其变化很小。少变稳定，也有利于契证信用的维护与建立。
二、支撑契约秩序的体制差异。
在考察明清时期田地买卖租赁文契时，我们注意到很多时候不能拘泥于契文本身，而应结合它们在实际社会生活中的运作情况。传统田地转让文契，已有活卖、绝卖之分。如契后写明“日后听原价取赎”者，这不难理解，表明该地保留退还再赎的权利。一般田地房产买卖文契，契末大多添注“恐后无凭，立此永远绝卖房屋拔根杜绝房屋基地”，或干脆注明“欲后有凭，立此基地绝卖文契为照”，等等。这种绝卖契有些地方称断骨契，表面上天衣无逢，置业者大可高枕无忧。但是，在日常生活的应用中，一些契文随时可因外在因素而变得毫无信用。明代中后期，松江一带就曾因所谓的“卖价不敷”，在某些势力的干涉下而准许田产回赎，或加价，致使整个地区刁讼成风，一些购置田产者“夜卧不得贴席”。当时，干扰田地正常交易的外在因素，最突出表现在政治特权与乡族势力的压迫。这些超经济因素在传统社会各个时期表露得或强或弱，忽隐忽显，但始终阴魂不散，徘徊其中。所以，在这种背景下的土地自由实际上要大打折扣，土地转让极不完全。
道契的特殊性在于租让对象发生了变化，租地人成了西方商人、传教士乃至他们的官员。这些近代中国的殖民势力，熟悉与操作的是一套近代欧美房地买卖与经营制度。道契作为近代的土地文契，它的形成，与江南传统土地文契确有某种关联，道契出台的基础 ¾ 《上一页 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] 下一页 |
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