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近代上海道契与明清江南土地契约文书之比较 |
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时间：2009-7-24 13:50:04 来源：不详
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另一位名字叫陈良玉的业主，道光十九年（1839年）十月把大东门外城河边的房屋卖出，立了卖契，于次年三月续立加契，招贴了一些钱，几个月后立下绝契。照例，立了绝契之后，已与原业主“永斩割藤”，而陈良玉以“适因迫于失业废时，际此岁暮，告贷无门，是以央原中相劝”，再立“叹契”，得到“门房叹气”钱若干。[1]绝契以外，续立叹契，倒是很少的例外。从乡俗与国家律例上说，买卖双方既立绝契，原业主便无理由招贴钱款。所以，原业主也是带着恳求的口气委托中人前与卖主商量的。
契买之外，还有“契当”，在一些文档中常见“契当房地”与“接当为买”的记载。通常理解的“契当房地”，即如江南农村常见的“典地”或“典押”，是以典的方式取得房屋地产的使用权，其所有权不变。“接当为买”，就是以契买方式获得典当土地房产的所有权。道光初年，青口帮客商勤泰蒋履中、义昌伙郑楚峰，用京钱4000“契当”上海县孙姓住宅，作为祝其公所。几年后，其他商人“接当为买，加价肆仟千”，这样总共花费京钱8000将孙宅买断，取得契券。[2]。这是契约上接“当”到“买”的成例。
传统土地契约文书的类别上，历来有红（赤）、白之分。白契多见于民间协议，属于私家文书，在实际社会生活中虽也起到证明土地所有权的作用，但严格说来它不是完全的法律文本。人户典卖田宅，须请买官府印卖的文契书填，方许印押投税，有官府钤印，称为红契。红契及其所附的官文书有一定格式，此种契据在处理地产房屋纠纷时才具有法律效力。随着江南土地契约关系的发展，这一带土地买卖、租佃文契的格式逐渐固定规范，且具有较强的延续性。
按照明清时期江南田地契约文书的种类划分，外国人向中国业主租地，所立之契应归入租契一类。江南地区租佃发达，关于租契名称，各地有所不同，最通用的有“租约”、“租札”、“租批”、“租据”、“租贴”、“租契”，或谓“佃约”、“佃契”、“立租田票”等。明清时期江南地区一般出租地契，其契式要求须开列以下内容：（1）契首称谓，即立契人，此为土地出租者；（2）土地所有权的说明；（3）出租原因；（4）对象地，必须详细注明坐落（邑、保、图、圩号等）、面积诸项；（5）承租人；（6）租价；（7）税粮、租额除割过户与时间；（8）契末称谓（立契人）、邻人作中、地保或代笔人，等等。限于篇幅，有关明清时期江南地区的租契样式，此处不复举例。一般说来，那些租佃只涉及土地使用权的转让，且有租赁期限。而更重要的是这类租契只是租让土地，并不涉及产权性质，因此，对“租价”一项尤其看重。
开埠前夕，上海县城内外的房屋租赁活动十分普遍。《上海碑刻资料选辑》中就有不少会馆、公所置产的记录，行会组织购买房地后，通常的一种做法是采
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[1]这几份地契引自上海档案馆编《清代上海房地契档案汇编》，第24－31页。
[2]《青口客商起饼油山货积建公所碑》，载《上海碑刻资料选辑》第305页。
取出租形式，用转租或分租获得租金，以来开展活动，祭祀、扶贫以至修缮房屋，等等。开埠伊始，黄浦滩一带的田地租给外商，其价格虽较平日稍贵，每亩约租价制钱三四十千，最多的有五六十千。然而，当地居民有的出于感情上的因素，对前来租地的外国人并不热情，更没有争先踊跃。据说，有一位老妇人坚持不肯出售，还向上海道台当面责骂，“直唾其面”，声称决不将地皮卖给洋鬼子。后来可能还是在地方官府的压力下，业主们陆续与外国人达成协议，签订租地议单，立了租地契约。随后，一方交租价银若干，并答应完纳原有的田地粮赋（一如以前的除割过户），一方则交出执业田单。从表面上看，其基本要素，除承租人变为外国人，其余契据内容包括契末所立证明人的习惯，也大多沿袭传统的租地契文。但细细分析当时的租地情形，便会发现较之先前已有很大的不同。 租地的地价虽高于田价，但在租地过程中，洋商和国内的通事、地保从中渔利，层层盘剥，业主所得不多，仅是小头。
其实，这还是表象，对原业主来说，名为租地，但租出去的不单单是土地的
使用权或经营权，实际上就连土地之所有权、支配权也丧失殆尽。更要紧的，这种租地方式，连同它所建立起来的道契制度，整个地改变了我们传统的土地关系、经营方式乃至契约的支撑体系。
道契在契式上虽类同租地契，但契文中准许外国人自由推租，推租时中国一方的原业主必须无条件退还押租钱（也称押手），而原业主不仅不能另索钱赋，且不准任意退租。所以，租赁与否取决于外国人。此外，道契在契文中又注明“永远租赁”，这无疑承认外国人有权永远占有这些土地。永远租赁是一种契约，这种契约一旦成立，便发生新的法律关系，外国人成了承租人，他们就构成了所承租土地法律关系的主体。他们所取得的这种权利就是土地的永租上一页 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] 下一页 |
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